Pani Maria kilka lat temu kupiła mieszkanie, które wchodziło w skład wspólnoty mieszkaniowej. Dotychczas mieszkało jej się bardzo dobrze. Zaprzyjaźniła się z kilkoma sąsiadkami. Niestety jakiś czas temu dostała informację, że wspólnota ma w planie zatrudnić firmę sprzątającą , która będzie dbała o czystość części wspólnych. Pani Maria nie jest z tego zadowolona bo jej emerytura jest bardzo niska a będzie się to wiązać z wyższymi opłatami. Obawia się jednak, większość członków wspólnoty poprze ten projekt i zastanawia się czy może się jakoś temu przeciwstawić.
W tym momencie należy się zastanowić czym jest wspólnota mieszkaniowa? Jak powołać i odwołać zarząd wspólnoty? Czym różni się wspólnota mieszkaniowa od spółdzielni?
Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli lokali w budynku, którzy mają wspólne prawo do części wspólnych. Wspólnota powstaje automatycznie z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu i każdy właściciel staje się jej członkiem. Zarządza ona nieruchomością wspólną, podejmuje decyzje dotyczące remontów, zarządzania częściami wspólnymi i reguluje kwestie związane z eksploatacją budynku.
Kupując własne mieszkanie warto sprawdzić, czy automatycznie nie staniemy się członkami wspólnoty mieszkaniowej. Wiele bowiem zależy od stanu prawnego budynku, w którym znajduje się wykupiona przez nas nieruchomość.
Na jakich zasadach działa wspólnota mieszkaniowa i jakich korzyści mogą spodziewać się jej członkowie?
Zgodnie z ustawą o wspólnotach mieszkaniowych (dokładniej ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali), wspólnota mieszkaniowa jest zrzeszeniem właścicieli lokali w danej nieruchomości. Dotyczy to jednak tylko tych budynków czy osiedli, które są własnością jednostek samorządu terytorialnego, osób fizycznych, deweloperów lub zakładów pracy, oraz które powstały po 1 stycznia 1995 roku. Tylko w określonych warunkach wspólnota mieszkaniowa może powstać w budynku będącym własnością spółdzielni. Wspólnoty mieszkaniowe dzielą się na małe (gdy liczba lokali nie przekracza siedmiu) oraz duże (powyżej siedmiu). Pozostałe przepisy, w których można znaleźć zapisy określające zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych to ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz kodeks cywilny.
Wspólnota mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej, nie jest też podmiotem gospodarczym.
Nie posiada również własnego majątku, który należy w całości do członków wspólnoty. Jako ułomna osoba prawna ma jednak zdolność zaciągać zobowiązania, nabywać prawa czy dochodzić swoich roszczeń przed sądem.
Wspólnota mieszkaniowa nie jest zakładana, tylko powstaje z mocy prawa. Oznacza to, że kupując lokal od właściciela budynku (dewelopera, gminy, prywatnej osoby lub zakładu pracy) i po sporządzeniu aktu notarialnego i wpisu do księgi wieczystej, automatycznie stajemy się członkami wspólnoty – posiadającymi pełne prawa własnościowe do danego mieszkania i mamy realny wpływ na działanie wspólnoty. Wspólnota mieszkaniowa może powstać również na terenie tych nieruchomości, w których prowadzone są wyłącznie lokale użytkowe – biura, restauracje, sklepy, warsztaty i inne zakłady użytkowe.
Zastanówmy się jaka jest różnica pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a spółdzielnią
Podstawowa różnica to ta ,że spółdzielnia mieszkaniowa jest podmiotem gospodarczym posiadającym osobowość prawną. Członkami spółdzielni mogą być jedynie ci mieszkańcy, którzy mają spółdzielcze własnościowe prawo do nieruchomości (niektóre decyzje właściciela mogą być zrealizowane tylko za zgodą spółdzielni) lub spółdzielcze lokatorskie prawo do nieruchomości (właścicielem i zarządzającym lokalem jest spółdzielnia).
W odróżnieniu od wspólnoty mieszkaniowej spółdzielnie charakteryzują się rozbudowaną administracją, której koszty utrzymania pokrywane są przez jej członków (zwłaszcza, gdy spółdzielnia nie posiada innych, zewnętrznych dochodów). Właściciele mieszkań spółdzielczych mimo ponoszenia opłat administracyjnych, nie mają jednak dużego (a właściwie żadnego) wpływu na sposób zarządzania środkami przekazanymi spółdzielni. W przypadku wspólnoty jej członkowie mają realny wpływ na sposób wydawania funduszy.
Wspólnota mieszkaniowa powstaje w celu sprawowania nadzoru nad elementami wspólnymi nieruchomości.
Dotyczy to gruntów (pod budynkiem, terenów zielonych, placów zabaw, parkingów), części wspólnych budynków (klatka schodowa, winda, kotłownia, schowki, zsyp, strych), elementów zewnętrznych (dach, elewacja, śmietnik) oraz instalacji i urządzeń (centralne ogrzewanie, instalacje wodno-kanalizacyjne, gazowe, kominy). Wspólnota, jako całość, płaci za naprawę, użytkowanie i renowacje tych części wspólnych. Członkowie wspólnoty obciążani są tymi kosztami proporcjonalnie do powierzchni swojego lokalu.
Każdy mieszkaniec wspólnoty ma prawo głosu, którego „waga” zależy od wartości posiadanego lokalu. We wspólnocie mieszkaniowej lokatorzy, mają więc większy wpływ na własne interesy oraz zarządzanie dobrem wspólnym, niż w przypadku członków spółdzielni. Mogą zadecydować m.in. o tym, na co przekazane zostaną środki z funduszu remontowego, a nawet mają wpływ na wybór firmy, która przeprowadzi renowacje w budynku czy zajmie się zarządzaniem nieruchomością. Członkowie wspólnoty mieszkaniowej mają większą kontrolę nad kosztami utrzymania i funkcjonowania danego budynku oraz decydują o tym, kto zostanie członkiem zarządu wspólnoty.
Członkostwo we wspólnocie mieszkaniowej jest automatycznie (powstaje w momencie wykupu lokalu na własność) i nie można z niego zrezygnować (kończy się dopiero w momencie sprzedaży mieszkania). Właściciel takiego lokalu może jednak zostać wyrzucony ze wspólnoty. Dzieje się tak w określonych sytuacjach: gdy zalegamy z płaceniem kosztów zarządzania nieruchomością, za rażące naruszenie porządku domowego lub korzystanie z własności wspólnej lub z własnego lokalu w sposób uciążliwy dla pozostałych mieszkańców. Do eksmisji z mieszkania znajdującego się w nieruchomości, gdzie działa wspólnota mieszkaniowa, dochodzi jednak bardzo rzadko. Uciążliwego sąsiada można usunąć jedynie w trybie procesowym, jeśli poprzednie upomnienia pisemne nie skutkowały zmianą zachowania mieszkańca. Na podstawie Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości lokal taki może zostać sprzedany w drodze licytacji.
Właściciel mieszkania, który zdecyduje się wynająć swój lokal, nie traci swojego prawa, jako członka wspólnoty mieszkaniowej. Członkami wspólnoty mieszkaniowej nie mogą być najemcy, w tym najemcy tzw. lokali komunalnych (których właścicielami jest dana gmina). Prawa i obowiązki wobec lokalu spoczywają tylko na właścicielach danego mieszkania – dotyczy to m.in. kosztów zarządzania nieruchomością wspólnoty, wnoszeniem opłat związanych z lokalem oraz prawem głosu w ramach wspólnoty. Wynajem takich mieszkań jest dość popularnym zjawiskiem, ponieważ właściciel takiego mieszkania nie ma obowiązku uzyskać zgody wspólnoty na prowadzenie wynajmu, Nie musi ich także informować o tym fakcie. Wynajęcie lokalu osobie trzeciej nie oznacza więc w przypadku członków wspólnoty mieszkaniowej utraty praw i obowiązków.
Wspólnota mieszkaniowa nie może dodatkowo nakładać na właściciela lokalu obowiązku zapłaty za szkodę, którą wyrządził najemca jego mieszkania. Zgodnie z Kodeksem cywilnym do naprawy szkody zobowiązana jest osoba, która ją wyrządziła. Prawnie nie ma żadnej możliwości, by za szkody najemcy odpowiedzialność poniósł właściciel lokalu.
Największym problemem w nowo powstających wspólnotach jest brak chętnych do udziału w zarządzie wspólnoty. Jeśli wspólnota nie wybierze składu zarządu, to każdy z właścicieli może złożyć wniosek do sądu o ustalenie zarządcy przymusowego. Wtedy taka osoba odgórnie wybiera członków zarządu lub licencjonowanego zarządcę.
Czy wspólnota mieszkaniowa musi mieć zarząd?
W przypadku dużych wspólnot mieszkaniowych członkowie wspólnoty są zobowiązani wyznaczyć swój zarząd – reguluje to wspomniana już ustawa o własności lokali. Zarząd wspólnoty jest organem, w skład którego wchodzą przedstawiciele mieszkańców (zarząd właścicielski) lub osoby z zewnątrz. Może powstać również tzw. zarząd powierzony, który polega na zleceniu obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wybranej firmie lub osobie trzeciej. Sam zarząd może składać się z jednej lub więcej osób. W zależności od uchwały wspólnoty zarząd powoływany jest na określony czas lub bezterminowo.
Wybór zarządu jest istotną kwestią, ponieważ zgodnie z ustawą o wspólnotach mieszkaniowych, kieruje on sprawami wspólnoty, reprezentuje ją na zewnątrz oraz w relacjach z poszczególnymi właścicielami lokali (zwoływanie zebrań, wzywanie do zapłaty, udzielenie informacji). Zarząd realizuje relacje prawne i faktyczne wspólnoty np. związane z podpisywaniem umów z dostawcami mediów, firmami remontowymi, ochroniarskimi czy sprzątającymi oraz reprezentowaniem wspólnoty w przypadku spraw sądowych lub wezwań skierowanych przez władze publiczne. Zarząd odpowiada za stan części wspólnych danej nieruchomości i musi zadbać o takie kwestie jak sprzątanie, odśnieżanie i inne sprawy związane z opieką nad budynkiem, które zazwyczaj powierzane są administratorowi. Alternatywą dla zarządu jest powołanie przez wspólnotę zarządcy, czyli osoby fizycznej lub prawnej, która prowadzi działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami (posiada stosowne licencje).
Jak odwołać zarząd lub członka zarządu?
Członkowie wspólnoty w każdej chwili mogą odwołać zarząd lub poszczególnych jej członków na mocy uchwały właścicieli lokali. Decyzja wspólnoty nie musi być poparta żadnymi przyczynami uzasadniającymi odwołanie. W niektórych wspólnotach mieszkaniowych na podstawie uchwały powoływane są dodatkowo Rady Wspólnoty (zwykle w celach doradczych lub kontrolnych), jednak ich funkcjonowanie nie jest w żaden sposób uregulowane prawnie.
Kontrola i audyt wspólnoty mieszkaniowej
Kontrola wspólnoty mieszkaniowej przysługuje każdemu członkowi wspólnoty. Zazwyczaj jednak pojedynczy właściciele lokalu w danej nieruchomości nie decydują się na samodzielne sprawdzanie funkcjonowania zarządu. Wiąże się to z dość szczegółowym sprawdzaniem dokumentów, które udostępniane są przez zarządcę wspólnoty.
W przypadku dużych wątpliwości związanych z działaniem wspólnoty członkowie decydują się na skorzystanie z audytu wspólnoty mieszkaniowej. Firma zewnętrzna sprawdzi pracę zarządu lub zarządcy zwłaszcza pod kątem formalno-prawnym i finansowym oraz wskaże obszary, które wymagają poprawy. Co dokładnie obejmuje audyt wspólnoty mieszkaniowej?
W ramach audytu sprawdzane są m.in. działania zarządu w kwestiach: formalno- prawnych (kontrola umów, zgodność funkcjonowania wspólnoty z przepisami prawa, sprawdzenie uchwał wspólnoty i prawidłowości ich treści, sprawdzenie polisy ubezpieczeniowej i regulaminów budynku), finansowych (sprawdzenie rozliczeń zużycia mediów, sprawdzenie zasadności pozostałych kosztów wspólnych, analiza planu gospodarczego oraz sprawdzenie ewidencji przychodów i kosztów), technicznych (weryfikacja przeglądów technicznych, sprawdzenie realizacji zaleceń pokontrolnych, sprawdzanie kosztorysów prac remontowych i ich realizacji) oraz zarządczych (weryfikacja prawidłowości realizacji uchwał wspólnoty, badanie relacji wspólnoty z właścicielem/deweloperem). Koszty przeprowadzenia takiego audytu ponosi wspólnota lub członek wspólnoty, który jest zleceniodawcą kontroli. Audyt obejmuje zazwyczaj rok działalności danego zarządu.
Kto podejmuje decyzje we wspólnocie mieszkaniowej?
Kto podejmuje uchwały we wspólnocie mieszkaniowej?
Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
Zarząd wspólnoty to kluczowy organ w każdej nieruchomości wspólnej, niezależnie od jej wielkości. To właśnie zarząd podejmuje decyzje dotyczące utrzymania budynku, zarządzania finansami i rozwiązywania bieżących problemów.
Wspólnota mieszkaniowa może być kontrolowana przez właścicieli lokali, komisje rewizyjne, biegłych rewidentów, audytorów zewnętrznych, inspektorów budowlanych oraz instytucje państwowe (np. urząd skarbowy). Wybór odpowiedniego organu lub specjalisty zależy od zakresu kontroli i charakteru ewentualnych nieprawidłowości.
Tryb zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej
Członkowie wspólnoty mieszkaniowej podejmują uchwały większością głosów. W praktyce zatem nie jest wykluczone, aby członkowie dysponujący nawet niewielką większością przegłosowali pozostałych. W takim przypadku uchwała zostanie powzięta. Wystarczy zatem oddanie głosów za uchwałą przez 50,1% głosów. Na marginesie należy dodać, że zasadą jest głosowanie udziałami w nieruchomości wspólnej. Stosunkowo często zdarza się zatem, iż kilku właścicieli największych lokali może powziąć uchwałę wbrew większej liczbie członków wspólnoty dysponujących mniejszymi lokalami (a przez to mniejszym udziałem w nieruchomości wspólnej). Co prawda członkowie wspólnoty mieszkaniowej mogą zdecydować o wprowadzeniu zasady jeden właściciel = jeden głos. Niemniej, musi na to wyrazić zgodę większość – liczona według większości udziałów w nieruchomości wspólnej.
W celu zapewnienia ochrony członkom wspólnoty, którzy głosowali przeciw uchwale, ustawodawca wprowadził tryb jej zaskarżenia. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej może być zatem zaskarżona do sądu okręgowego właściwego dla położenia wspólnoty mieszkaniowej. Niezadowolony członek wspólnoty powinien w tym celu wnieść pozew do ww. sądu domagając się uchylenia zaskarżonej uchwały albo uchwał. Opłata sądowa od pozwu wynosi 200 zł. Pozwem można objąć więcej aniżeli jedną uchwałę. Wtedy wszakże opłata sądowa będzie stosunkowo wyższa.
Podstawę prawną powództwa stanowią przepisy art. 25 ustawy o własności lokali. Zgodnie z nimi, przyczyną uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej może być jedna z poniższych okoliczności:
- niezgodność uchwały z przepisami prawa,
- niezgodność uchwały z umową właścicieli lokali,
- uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną,
- uchwała w inny sposób narusza interesy członka wspólnoty mieszkaniowej – w podanym na początku przykładzie (Pani Marii) właśnie ta przesłanka ewentualnie wchodziłaby w grę..
Decydując się na zaskarżenie uchwały należy również pamiętać, że pozew należy wnieść w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Co więcej, zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. Oznacza to, iż jeżeli w pozwie nie wniesiemy o zabezpieczenie powództwa poprzez zawieszenie wykonania uchwały, to wspólnota będzie mogła ją zrealizować.
O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu możemy mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali prowadzące do uzyskania przez określonych członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Zatem najogólniej rzecz ujmując uchwała narusza interesy właściciela lokalu, jeżeli jest dla niego niekorzystna, krzywdząca lub narusza jego prawa
Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu). Pozwem mogą zostać zatem objęte także takie uchwały, gdy przy ich powzięciu członkowie wspólnoty nie zamierzali spowodować pokrzywdzenia niektórych właścicieli lokali, jednak finalna treść przyjętych uchwał do tego prowadzi.
Przykładami uchwał naruszających interesy części właścicieli lokali będą zatem takie, które nakładają na członków wspólnoty znaczne dodatkowe koszty, pomimo ich wyraźnego sprzeciwu, zaś korzyści z wykonania uchwały odniosą wyłącznie ci członkowie wspólnoty, którzy głosowali za jej przyjęciem.
Wracając do Pani Marii jako przegłosowana członkini wspólnoty mieszkaniowej będzie miała zatem możliwość poszukiwania ochrony skarżąc niekorzystną dla niej uchwałę do sądu. Będzie jednak musiała uważać na bardzo krótki termin do zaskarżenia uchwały. Ponadto w pozwie będzie musiała wyraźnie wykazać istnienie jednej z ustawowych przesłanek do jej uchylenia. Musi też pamiętać, że sam fakt zaskarżenia uchwały nie wstrzymuje jej wykonania. Konieczne jest w tym celu zawarcie w pozwie stosownego wniosku.
