W ramach prowadzonego przeze mnie poradnictwa prawnego i nieodpłatnego poradnictwa obywatelskiego pojawia się problem zasiedzenia nieruchomości. Petenci często nie rozumieją istoty tej instytucji prawnej, jak również zasad związanych z zasiedzeniem nieruchomości.
Aby zasiedzieć nieruchomość, muszą być spełniane następujące przesłanki:
- osoba, która chce zasiedzieć nieruchomość musi być jej samoistnym posiadaczem,
- okres samoistnego posiadania wynosi:
- 20 lat dla dobrej wiary,
- 30 lat dla złej wiary.
Z mojej praktyki wynika, że największym problemem, przy zastosowaniu instytucji zasiedzenia, stanowi rozróżnienie czy dana osoba jest samoistnym posiadaczem, czy też posiadaczem zależnym. Petenci często będąc w posiadaniu zależnym chcą doprowadzić do zasiedzenia nieruchomości, co jest niedopuszczalne. Argumentują to, iż przecież mieszkają w mieszkaniu już ponad 30 lat, albo że uprawiają ziemię przez ponad 30 lat i sądzą, że mogą nabyć daną nieruchomość poprzez zasiedzenie, chociaż w rzeczywistości są posiadaczami zależnymi.
Po przyjściu takiej osoby z prośbą o poradę, rolą prawka jest szczegółowe rozpytanie petenta i ustalenie:
- na jakiej podstawie włada nieruchomością (w celu ustalenia, czy jest posiadaczem samoistnym, cz też zależnym, o czym poniżej),
- ustalenie złej lub dobrej wiary posiadania,
- ustalenie okresu posiadania nieruchomości.
Przez posiadanie samoistne należy rozumieć stan, w którym osoba władająca nieruchomością włada nią jak właściciel (wykonuje remonty, płaci podatki, robi opłaty), a stan ten jest tolerowany przez rzeczywistego właściciela, jak również jest on odbierany przez otoczenie jako rzeczywisty właściciel.
Nie będzie więc samoistnym posiadaczem osoba, która korzysta z nieruchomości okazjonalnie, lub osoba, która to włada nieruchomością w oparciu o jakąkolwiek umowę – wtedy bowiem staje się ona posiadaczem zależnym (prościej posiadaczem, który to korzysta z nieruchomości na podstawie jakiegoś prawa: np. umowy najmu, umowy użyczenia, umowy dzierżawy).
Tym samym nie będzie mogła zasiedzieć nieruchomości osoba, która to jest najemcą nieruchomości lub jej dzierżawcą (nawet jak upłynie 30 lat). Przez cały ten czas jest ona posiadaczem zależnym, płacącym czynsz najmu.
Posiadacz jest w dobrej wierze, wtedy jeżeli jest on przekonany, że nieruchomość, którą to włada (lub jej część) stanowi jego własność. Oznacza to, że jest to stan w którym, ingerencja w cudzą własność nastąpiła w takiej okoliczności, że usprawiedliwiała ona przekonanie posiadacza, że nie narusza on cudzego prawa. Może to być także sytuacja, gdy posiadacz, powołując się na przysługujące mu prawo, błędnie przypuszczał, że prawo to mu przysługuje, jeśli tylko owo błędne przypuszczenie w danych okolicznościach spawy należy uznać za usprawiedliwione.
Każda inna sytuacja objęcia w posiadanie nieruchomości, niż ta opisana powyżej stanowi złą wiarę. Jest to więc sytuacja, w której to posiadacz samoistny, wie że nie jest właścicielem nieruchomości, ale pomimo tej wiedzy korzysta z niej jak właściciel, a otoczenie toleruje ten stan rzeczy.
Biorąc pod uwagę powyższe, przez złożeniem do Sądu wniosku o zasiedzenie nieruchomości, należy zbadać dokładnie stan faktyczny sprawy. Często bowiem się zdarza, że osoba korzystająca z nieruchomości nie ma podstaw prawnych do tego, aby zasiedzieć cudzą nieruchomości.
