Zasiedzenie to jedna z najciekawszych i jednocześnie kontrowersyjnych instytucji prawa cywilnego. Umożliwia nabycie prawa własności – zarówno nieruchomości, jak i rzeczy ruchomych – przez osobę, która nie będąc właścicielem, przez długi czas faktycznie włada daną rzeczą jak właściciel. Zgodnie z art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz.U.2023.1610 t.j.), posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada ją nieprzerwanie jako posiadacz samoistny przez lat dwadzieścia – jeśli działał w dobrej wierze, lub przez lat trzydzieści – jeśli wiedział, że właścicielem nie jest, czyli działał w złej wierze. Kluczową cechą tego posiadania jest jego samoistność, czyli traktowanie rzeczy jak swojej własnej: dbanie o nią, wykonywanie wszelkich czynności właścicielskich, a nie np. korzystanie z niej na podstawie umowy najmu czy dzierżawy.
Dobra wiara to przekonanie, że dana osoba ma prawo własności – przykładowo, ktoś może nabyć działkę od osoby, która legitymowała się sfałszowanym aktem notarialnym. Jeżeli nabywca nie miał możliwości dostrzeżenia fałszu i wykonywał wszystkie obowiązki właściciela, może po upływie 20 lat zasiedzieć nieruchomość. W przypadku złej wiary, np. gdy ktoś celowo ogrodzi cudzy grunt i od początku wie, że nie jest jego właścicielem, termin zasiedzenia ulega wydłużeniu do 30 lat. W obu przypadkach zasiedzenie następuje z mocy prawa z chwilą upływu odpowiedniego terminu, choć w praktyce konieczne jest sądowe stwierdzenie zasiedzenia, by np. ujawnić prawo w księdze wieczystej.
Zasiedzeniu podlegają także rzeczy ruchome, jednak wyłącznie w dobrej wierze. Jak wynika z art. 174 § 1 k.c., osoba, która nieprzerwanie przez trzy lata posiada rzecz ruchomą jako posiadacz samoistny w dobrej wierze, nabywa jej własność. Przykładem może być zakup antycznego zegarka od handlarza na targu – jeżeli kupujący działał w przekonaniu, że sprzedawca jest jego właścicielem, a w rzeczywistości zegarek pochodził z kradzieży, to po trzech latach nieprzerwanego posiadania w dobrej wierze nabywa się jego własność. W przypadku rzeczy ruchomej zasiedzenie w złej wierze nie jest dopuszczalne – ochrona właściciela jest tu silniejsza.
Należy jednak pamiętać, że nie każdą rzecz można zasiedzieć. Nie można zasiedzieć rzeczy wyjętych z obrotu prawnego, jak np. drogi publiczne czy grunty należące do Skarbu Państwa w określonym reżimie. Zasiedzenie nie biegnie również przeciwko małoletnim w pewnych sytuacjach – zgodnie z art. 173 k.c., jeżeli bieg terminu zasiedzenia rozpoczął się w czasie, gdy właściciel był małoletni, nie może on się zakończyć wcześniej niż po dwóch latach od uzyskania przez niego pełnoletności.
Zasiedzenie to instytucja, która porządkuje stan prawny poprzez uregulowanie długotrwałego faktycznego władania rzeczą. Choć może budzić kontrowersje – zwłaszcza w sytuacjach zasiedzenia w złej wierze – to jednak pełni istotną funkcję w stabilizacji stosunków majątkowych. Jej znajomość może okazać się kluczowa zarówno dla posiadaczy, jak i właścicieli, którzy zbyt długo zaniedbują swoje prawa.
Sprawy związane z zasiedzeniem bywają złożone i często budzą spory pomiędzy sąsiadami, rodziną czy dawnymi właścicielami. Dlatego warto skorzystać z rzetelnego wsparcia prawnego. W Punktach Nieodpłatnej Pomocy Prawnej (NPP) oraz Nieodpłatnego Poradnictwa Obywatelskiego (NPO) można bezpłatnie skonsultować swoją sytuację, uzyskać informacje o ryzykach i możliwościach, a także przygotować się do ewentualnych działań sądowych. To bezpieczne i dostępne miejsce, aby rozpocząć świadome zarządzanie swoimi prawami rzeczowymi.
