Zniesienia współwłasności działki, domu, mieszkania lub innej nieruchomości można dokonać u notariusza lub sądownie.
Współwłasność działki, domu, mieszkania lub innej nieruchomości może być zniesiona przez sąd lub na wniosek któregokolwiek ze współwłaścicieli. Sprawy dotyczące współwłasności zostały uregulowane w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. 2024 r., poz. 1061 ze zm.) w artykułach począwszy od 195 do 221. Kodeks ten stanowi, że: "Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości."
Artykuły 210-220 k.c. dotyczą sądowego zniesienia współwłasności; skutki podziału zaś uregulowane są w art. 624 ustawy z dnia 17 listopada 1964r. Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz. U. 2024 r., poz. 1568 ze zm.), stanowiącym, że własność części wydzielonych przechodzi na dotychczasowych współwłaścicieli
z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o zniesieniu współwłasności. Podział fizyczny rzeczy wspólnej, czyli podział w naturze, jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności. Przeważające jest zapatrywanie stwierdzające, że podział polegający na wyodrębnieniu własności lokali jest podziałem fizycznym,
w następstwie którego każdy z wyodrębnionych lokali staje się odrębną nieruchomością. Przedmiotem zniesienia współwłasności i podziału - w rozumieniu omawianych przepisów - może być nieruchomość lokalowa. Przedmiotowy zakres ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm.), obejmujący co do możliwości i dopuszczalności podziału wszelkie nieruchomości, bez względu na to, do kogo one należą, wymaga uwzględnienia art. 92 i n. tej ustawy przy zamierzonym podziale nieruchomości. Przywołane zagadnienia związane ze zróżnicowanymi wymaganiami przy dokonywaniu podziału poszczególnych nieruchomości wymagają odesłania do literatury i orzecznictwa.
Jakkolwiek sposób zniesienia współwłasności ostatecznie będzie zależał od wyniku postępowania dowodowego w sprawie, to jednak wniosek o zniesienie współwłasności - poza tym, że musi odpowiadać warunkom ogólnym pisma procesowego - powinien wskazywać sposób zniesienia współwłasności oraz ewentualnie inne żądania oraz roszczenia (art. 618 k.p.c.). Integralność orzeczenia
o zniesieniu współwłasności i jego strukturalne związki obrazują - przy uwzględnieniu postanowień art. 688 k.p.c. - orzeczenia SN z 21 stycznia 2003 r., III CZ 153/02
i z 6 listopada 2002 r., III CZ 98/02 . Właściwość sądu rejonowego jest niezależna od wartości przedmiotu współwłasności, sąd okręgowy jednak może również przyjąć taką sprawę do rozpoznania (art. 18 § 1 w związku z art. 13 § 2 k.p.c.). Właściwość sądu miejsca położenia rzeczy jest właściwością wyłączną (art. 606 k.p.c.).
W następstwie złożenia zgodnego - przyjętego w toku postępowania przez wszystkich uczestników postępowania - ustalenia co do sposobu zniesienia współwłasności możliwe jest zawarcie ugody i umorzenie postępowania (uchwała SN z 23 maja 1963 r., III Co 22/62)
Co do oznaczenia sposobu i terminu uiszczenia spłaty lub dopłaty w orzeczeniu
o zniesieniu współwłasności uwzględnia się uzasadniony interes uprawnionych współwłaścicieli (postanowienie SN z 12 kwietnia 2001 r., II CKN 658/00).
Możliwość połączenia w jednym postępowaniu działowym sprawy o dział spadku
i o zniesienie współwłasności w częściach ułamkowych oraz sprawy o podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności małżeńskiej dopuszcza art. 689 k.p.c. w związku z art. 567 § 3 k.p.c.
Zgodnie z art. 41 ust. 1 i 2 u.k.s.c. od wniosku o zniesienie współwłasności pobierana jest opłata stała w kwocie 1000 zł. W wypadku zgłoszenia zgodnego projektu zniesienia współwłasności pobierana jest opłata stała w kwocie 300 zł.
Współwłaściciele mają swobodny wybór trybu zniesienia współwłasności: sądowego
i umownego. W ramach umownego zniesienia współwłasności mogą wybrać sposób wyjścia z niepodzielności. Niezbędne jest wówczas złożenie oświadczenia woli co do sposobu wyjścia z niepodzielności (art. 622 § 2 k.p.c. i art. 199 k.c.) oraz zachowanie wymaganej formy umowy (art. 73 i 158 k.c.).
Przyjęte orzecznictwo pozwala na odstępstwa od generalnej zasady, że podział budynku jest niedopuszczalny. Dopuszcza podział według płaszczyzn pionowych wraz z gruntem tylko wówczas, gdy w wyniku podziału powstaną odrębne budynki. Podział budynku następuje wraz z podziałem gruntu, na którym został on wzniesiony, a linia (granica) podziału biegnie od granicy na gruncie wzdłuż ściany wyraźnie dzielącej budynek na dwa odrębne budynki. Może to być ściana już istniejąca lub wykonana zgodnie z obowiązującymi przepisami. Późniejsze orzecznictwo nawiązywało do wytycznych wymiaru sprawiedliwości i praktyki sądowej - uchwała Sądu Najwyższego z 15 grudnia 1969 r., III CZP 12/69 dopuszczając, ze względu na uzasadnione interesy właścicieli, ustanowienie odpowiednich służebności.
W uchwale z 23 stycznia 2007 r., III CZP 136/06, Sąd Najwyższy stwierdził, że podział pionowy budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest dopuszczalny wraz z podziałem gruntu tylko w taki sposób, że linia podziału budynku odpowiada linii podziału działki i przebiega przez istniejącą w całości lub znacznej części ścianę budynku, dzieląc go na regularne i samodzielne części, stanowiące odrębne budynki.
Zniesienia współwłasności może też dokonać notariusz. Czynność ta wymaga sporządzenia aktu notarialnego. W nim notariusz umieści zasady podziału
w zależności od ustaleń poczynionych przez zainteresowanych. W akcie znajdą się również wzajemne rozliczenia. Notariusz założy również nieruchomościom księgi wieczyste, jeśli ich nie miały, lub dokona wpisów nowych właścicieli, w księgach już istniejących. Może zaistnieć też konieczność dokonania wyceny nieruchomości - dla celów podatkowych.
W przypadku konfliktu między współwłaścicielami, który uniemożliwia polubowne zniesienie współwłasności, każdy z nich może wówczas wystąpić na drogę sądową
z wnioskiem w tej sprawie. W zależności od charakteru nieruchomości i ilości współwłaścicieli oraz przy uwzględnieniu ich możliwości finansowych, sąd może dokonać podziału na trzy podstawowe sposoby, tj.
1) fizyczny podział nieruchomości (np. działki)
2) przyznania nieruchomości określonemu współwłaścicielowi lub
współwłaścicielom z obowiązkiem spłaty pozostałych
3) sprzedaż rzeczy objętej współwłasnością i podział uzyskanej sumy
W tym miejscu należy wyjaśnić, iż nieruchomości rolne są szczególnie traktowane
i zniesienie współwłasności w takim przypadku następuje z uwzględnieniem nie tylko Kodeksu cywilnego, ale również ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r.
o kształtowaniu ustroju rolnego. (t.j. Dz. U. 2024 r., poz.423)
W trakcie prowadzonego postępowania sąd nakłania uczestników do dokonania zgodnego podziału. Jeżeli tak się nie stanie dokona on fizycznego podziału rzeczy. Stanie się tak jedynie w przypadku, gdy taki podział okaże się możliwy oraz zgodny
z obowiązującym prawem. W przeciwnej sytuacji sąd powinien albo przyznać rzecz jednemu z uczestników albo też zarządzić sprzedaż rzeczy.
Wniosek o zniesienie współwłasności należy złożyć w sądzie rejonowym właściwym miejscowo ze względu na położenie danej nieruchomości. We wniosku należy podać dane osobowe i PESEL wnioskodawcy oraz uczestników postępowania (współwłaścicieli). Ponadto należy też wskazać wartość przedmiotu sprawy. Przepisy regulujące procedurę sądowego zniesienia współwłasności znajdują się
w kodeksie postępowania cywilnego, w szczególności w art. 617-625. Zgodnie z kpc, we wniosku o zniesienie współwłasności należy dokładnie określić rzecz mającą ulec podziałowi oraz przedstawić dowody prawa własności.
Dowodem na to, że jest się współwłaścicielem danej nieruchomości może być
np. wypis z księgi wieczystej lub z ewidencji gruntów (musi być aktualny), akt notarialny lub akt własności ziemi. Do wniosku można załączyć także wszelkie inne istotne dokumenty dotyczące np. przenoszenia własności danej nieruchomości czy umowy między współwłaścicielami co do danej nieruchomości.
Wniosek do sądu o zniesienie współwłasności należy opłacić kwotą
w wysokości 1000 zł. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, wówczas pobiera się opłatę stałą w kwocie 300 złotych. Wniosek
o wpis w księdze wieczystej prawa własności na podstawie dokonanego już zniesienia współwłasności należy opłacić kwotą 150 zł (niezależnie od liczby udziałów). Z kolei wniosek do sądu o dział spadku połączony ze zniesieniem współwłasności kosztuje 1000 zł opłaty sądowej, a jeżeli zawiera on zgodny projekt działu spadku i zniesienia współwłasności, pobiera się opłatę stałą w kwocie 600 złotych.
