Częstym problemem wśród właścicieli lokali mieszkalnych są opóźnienia najemców w terminowym opłacaniu czynszu. Omawiane zagadnienie nabiera szczególnego znaczenia w kontekście umów zawieranych na czas oznaczony, w których stosunkowo często wykorzystuje się postanowienia o możliwości ich natychmiastowego wypowiedzenia przez wynajmującego na wypadek nieterminowego regulowania czynszu, przekraczającego parę bądź paręnaście dni od pierwotnej daty płatności.
Popularność sygnalizowanego rozwiązania w ogólnodostępnych wzorach umów sugerowałaby dopuszczalność jego stosowania w relacjach z najemcami, aczkolwiek pozostaje ono w sprzeczności z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa, a co szczegółowo wyjaśniono poniżej.
O ile w świetle art. 673 § 3 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks Cywilny (dalej jako „k.c.”) umowę najmu na czas oznaczony można wypowiedzieć w opisanych w niej sytuacjach, o tyle przyznanie wynajmującemu prawa do jej natychmiastowego rozwiązania w razie dowolnych uchybień płatniczych najemcy może być uznane za sprzeczne z art. 687 i 672 k.c.
Zgodnie z powołanymi regulacjami natychmiastowe wypowiedzenie umowy zawartej na czas oznaczony będzie możliwe, gdy zaległość odpowiada wysokości czynszu za dwa pełne okresy płatności oraz po wcześniejszym uprzedzeniu najemcy o zamiarze wynajmującego z równoczesnym udzieleniem terminu dodatkowego miesiąca na całkowitą spłatę zadłużenia. Z perspektywy właściciela lokalu mieszkalnego konieczność zagwarantowania dalszego okresu spłaty wydawać się może niezbyt korzystna, aczkolwiek w świetle uchwały Sądu Najwyższego z dnia 22 lutego 1967 roku (sygn. akt: III CZP 113/66) oraz uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z dnia 6 kwietnia 2000 roku (sygn. akt: II CKN 264/00) art. 687 i 672 k.c. mają charakter bezwzględnie obowiązujący. Powyższe oznacza, iż stosowanie względem najemcy mniej korzystnych postanowień umownych (np. skrócenie miesięcznego okresu ostatecznej spłaty zaległości do dwóch tygodni) niż wynikające z powszechnie obowiązujących przepisów będzie skutkować ich nieważnością.
Tym samym, należałoby przyjąć założenie o podjęciu decyzji w przedmiocie nawiązania stosunku najmu lokalu mieszkalnego na czas oznaczony po uprzednim ustaleniu potencjalnej zdolności finansowej najemcy, jak również po zapoznaniu się obu stron z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa. Powyższe pozwoli bowiem wykluczyć ryzyko zawarcia umowy, która godziłaby w ich uzasadnione prawa i interesy, w tym uprawnienie wynajmującego do jej natychmiastowego wypowiedzenia, a także ochronę najemcy poprzez przyznanie mu szansy na ostateczną spłatę zaległości w terminie dodatkowego miesiąca.
