W większości przypadków, prawo to jest przez strony wykonywane, zaś ani właściciel nieruchomości ani uprawniony ze służebności nie zgłaszają jakichkolwiek zastrzeżeń co do obowiązków i uprawnień każdej ze stron. Jednak pomimo tego, że relacje stron umowy należą do poprawnych, to odwiedziny osób trzecich, mogą nastręczać wielu problemów. Sytuacja taka ma miejsce kiedy przeciwko właścicielowi dochodzi do niepożądanych i ukierunkowanych działań ze strony odwiedzającego, przy czym działania te mogą przybierać postać np. podważania wywiązywanie się z obowiązków wobec darczyńcy, narażających na utratę dobrej opinii w lokalnym środowisku, bezpodstawnych zawiadomień wobec instytucji, utrudniania w codziennym funkcjonowaniu i wzajemnych relacjach właściciela lokalu z uprawnionym do służebności.

 

Przepisami, regulującymi powyższe zagadnienie prawne tj. ograniczone prawo rzeczowe, które stanowi służebność osobista, są art. 296-305 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 301 kodeksu cywilnego, mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletniości. Cytowany przepis przewiduje wyjątek od zasady wyrażonej w art. 300 k.c., że uprawnienie do wykonywania służebności osobistych nie może być przeniesione na inną osobę. Wyjątek ten dotyczy jednak tylko służebności mieszkania i pozwala na dopuszczenie do współwykonywania tego prawa. Możliwe jest zatem korzystanie z nieruchomości obciążonej przez osoby wskazane w ww. przepisie, w takim zakresie, co mający służebność mieszkania. Decyzja o przyjęciu na mieszkanie zależy od uprawnionego i nie jest wymagane uzyskanie zgody właściciela obciążonej nieruchomości. Objęcie służebnością najbliższych członków rodziny bez uzyskania zgody właściciela nieruchomości tj. małżonka i dzieci małoletnie jest uzasadnione koniecznością ochrony rodziny. Pojęcie osoby utrzymywanej obejmuje przede wszystkim osoby, wobec których na mającym służebność mieszkania ciąży obowiązek alimentacyjny, z uwagi jednak na to, że utrzymanie nie jest wyłącznie przedmiotem obowiązku prawnego, na mieszkanie można przyjąć każdą osobę, która faktycznie pozostaje na utrzymaniu uprawnionego. Utrzymanie obejmuje również działania faktyczne służące zaspokojeniu potrzeb życiowych. Z kolei osoby potrzebne do prowadzenia gospodarstwa domowego to takie, które faktycznie i stale pomagają w tym zakresie uprawnionemu. Ponadto zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego wyrażonym w wyroku z dnia 12.01.2006 r., uprawnienie do korzystania z mieszkania innej niż małżonek lub dzieci uprawnionego osoby, która jest potrzebna do prowadzenia gospodarstwa domowego uprawnionemu z tytułu osobistej służebności mieszkania, zależy od tego, czy uprawniony korzysta z tej służebności. Uprawnienie "innych osób" w rozumieniu art. 301 § 1 k.c. przyjętych do mieszkania przez uprawnionego ma bowiem charakter niesamodzielny.

Przepisy kodeksu cywilnego nie regulują bezpośrednio kwestii sposobu korzystania z nieruchomości przez inne osoby niż wymienione w art. 301 k.c., lecz mając na uwadze zasady wykładni przepisów prawa oraz art. 5 Kodeksu cywilnego (tj. zasady współżycia społecznego), należy uznać, że uprawniony ze służebności może przyjmować gości, a także przenocować ich a w tym czasie goście mogą korzystać z pomieszczeń sanitarnych w celu zaspokojenia swoich bieżących potrzeb, bez uprzedniej zgody właściciela nieruchomości. Warunkiem jednak niekwestionowanego prawa do przebywania w lokalu osób innych niż wymienione we wskazanym ww. przepisie, jest że w powszechnym odczuciu (a nie w odczuciu uprawnionego ze służebności) gościna ta nadmiernie nie utrudnia właścicielowi i jego rodzinie, korzystania z nieruchomości obciążonej.

Jeśli osoba trzecia podczas pobytu w nieruchomości obciążonej, nie przestrzega zasad ustalonych przez właściciela, utrudniając wspólne korzystanie z nieruchomości, albo zakłócając relacje mieszkańców, właściciel nieruchomości może żądać od osoby, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, zaniechania dalszych naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Uprawnienie takie wynika wprost z art. 222 § 2 kodeksu cywilnego.

Dodatkowo wskazać należy, że przepisy kodeksu karnego w art. 193 penalizują przestępstwo naruszenia miru domowego, wskazując, że kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. Przedmiotem ochrony jest prawo człowieka do spokojnego zamieszkiwania, wolnego od zakłóceń przez osoby niepożądane. Człowiek ma prawo do decydowania o tym, kto może przebywać w miejscach, w których jest on gospodarzem; decyzja ta może być podejmowana w imieniu własnym (np. jako właściciela domu) bądź w imieniu innej osoby fizycznej.

Reasumując, wskazać należy, że co do zasady dopuszczalne jest przyjmowanie osób trzecich w gościnę przez uprawnionego do służebności osobistej mieszkania, przy czym jeśli gościna ta nadmiernie utrudnia właścicielowi i jego rodzinie korzystania z nieruchomości, właściciel może odmówić zgody na dalsze przebywanie osób trzecich w nieruchomości, a wobec powyższego osoby te tracą uprawnienie, do przybywania w nieruchomości, czyniąc to w dalszym ciągu bez podstawy prawnej. W przypadku braku dobrowolnego opuszczenia mieszkania na żądanie właściciela, zasadne jest zawiadomienie organów ścigania o prawdopodobieństwie popełnienia przestępstwa tzw. naruszenia miru domowego, ewentualnie wystąpienie na drogę postępowania cywilnego z roszczenie negatoryjnym, o zaniechanie dalszych naruszeń prawa własności.