Zgodnie z treścią art. 172 § 1 kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Z treści § 2 niniejszego przepisu wynika, że po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Zasiedzenie odbywa się ze szkodą dla interesu dotychczasowego właściciela, jednakże następuje ono na skutek jego zaniedbania, przejawiającego się długotrwałym respektowaniem cudzego posiadania. W niniejszym przypadku zasada trwałej ochrony prawa własności traci znaczenie, zaś przewagę uzyskuje idea ciągłego porządkowania stosunków własnościowych. Jak wynika z powyższego przepisu, aby pozbawić osoby prawa własności konieczne jest spełnienie ściśle określonych przesłanek zasiedzenia.
Przedmiotem zasiedzenia może być każda nieruchomość bez względu na to kto jest jej właścicielem i jaki jest to rodzaj nieruchomości. W drodze zasiedzenia można nabyć własność nieruchomości gruntowej, budynkowej i lokalowej. Do zasiedzenia nieruchomości prowadzi jej nieprzerwane posiadanie przez odpowiedni okres przez każdy podmiot, który ma faktyczną możliwość pełnego władztwa nieruchomością i ma wolę wykonywania takiego władztwa w swoim imieniu. Okoliczności uzyskania władania nieruchomością nie mają więc znaczenia dla oceny tego władania jako posiadania samoistnego.
Posiadanie prowadzące do zasiedzenia musi mieć charakter posiadania samoistnego, tzn. posiadacz rzeczy musi nią władać jak właściciel. W przypadku, gdy osoba obejmie nieruchomość w posiadanie przykładowo na podstawie umowy dzierżawy, to wówczas nie będzie ona posiadaczem samoistnym, lecz posiadaczem zależnym i nie będzie mogła zasiedzieć nieruchomości. Istnienie posiadania samoistnego powinno być na zasadach ogólnych wykazane przez wnioskodawcę.
Z treści art. 172 k.c. wynika, że dobra wiara posiadacza skraca czas zasiedzenia nieruchomości do dwudziestu lat. Zgodnie z utrwalonym poglądem dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu prawo własności. Przy ocenie dobrej wiary u posiadacza nieruchomości decyduje chwila objęcia jej w posiadanie. Późniejsza zmiana świadomości posiadacza nie ma już znaczenia i nie uzasadnia przedłużenia terminu zasiedzenia do lat trzydziestu (postanowienie Sądu Najwyższego z 25 czerwca 2003 r., III CZP 35/03, Prok. i Pr. 2004, nr 2, s. 32).
Istnieje również możliwość nabycia prawa własności nieruchomości przez samoistnego posiadacza w złej wierze. W tej sytuacji posiadacz nieruchomości w złej wierze uzyskuje prawo własności po upływie trzydziestu lat.
Skutkiem zasiedzenia jest nabycie przez posiadacza samoistnego z upływem ostatniego dnia określonego terminu prawa własności nieruchomości. Z tym samym dniem gaśnie prawo własności nieruchomości dotychczasowego właściciela. Pomimo że zasiedzenie jest pierwotnym sposobem nabycia prawa własności, powszechnie przyjmuje się, że nie powoduje ono wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość. Wykonywanie posiadania przez osobę nieuprawnioną skierowane jest bowiem przeciwko właścicielowi, a nie przeciwko osobom, którym te prawa przysługują (wyrok Sądu Najwyższego z 29 grudnia 1967 r., III CR 59/67, OSNCP 1968, nr 7, poz. 128). Stwierdzenie zasiedzenia następuje w trybie postępowania nieprocesowego.
