Niezaprzeczalnym faktem jest, iż aktualnie mamy do czynienia z poważnym zagrożeniem klimatu, które w najbliższym czasie może doprowadzić do katastrofy klimatycznej. Dlatego popularne w ostatnim czasie stało się poszukiwanie alternatywnych rozwiązań, mających zastąpić tradycyjne źródła energii. Naprzeciw tym tendencjom wychodzą podmioty, których celem jest inwestycja w odnawialne źródła energii na skalę produkcyjną. Służą temu różnego rodzaju farmy elektrowni wiatrowych czy farmy fotowoltaiczne.
Inwestorzy farm wiatrowych i fotowoltaicznych nie zawsze dysponują własnymi gruntami, na których mogliby wznieść takie farmy. Często korzystają zatem z cudzych gruntów, najczęściej rolnych. Poświęćmy zatem parę słów jednej z podstawowych form prawnych służących udostępnieniu działki gruntu inwestorom- umowie dzierżawy.
Istota tej umowy sprowadza się do odpłatnego udostępnienia inwestorowi gruntu do używania i pobierania z niego pożytków. W zależności od uzgodnień stron umowa taka zawarta może być na czas określony, jak i nieokreślony. Zaznaczyć przy tym należy, iż osobą udostępniającą grunt inwestorowi pod farmę wiatrową lub fotowoltaiczną niekoniecznie musi być właściciel gruntu. Może nią być także inna osoba, jeżeli tylko będzie w stanie udowodnić, że przysługuje jej prawo do korzystania z danego gruntu np. jest wieczystym użytkownikiem danego gruntu.
Umowa dzierżawy zawsze jest umową odpłatną, co oznacza, że inwestor ma obowiązek zapłacić udostępniającemu grunt czynsz dzierżawny. Wysokość tego czynszu oraz częstotliwość jego zapłaty zależy od uznania stron umowy. Żadne przepisy nie wprowadzają ani górnej ani dolnej granicy wysokości czynszu dzierżawnego. Zależy ona wyłącznie od umiejętności negocjacyjnych stron umowy. W przypadku umów dzierżawy na potrzeby farm wiatrowych czy fotowoltaicznych w całym okresie obowiązywania umowy ustala się zazwyczaj trzy wysokości czynszu, w zależności od stopnia zaawansowania prac postawienia i funkcjonowania farmy. Najniższy czynsz przewiduje się przed przystąpieniem do budowy farmy, gdy inwestor ubiega się o zgody niezbędne do rozpoczęcia budowy. Wraz z rozpoczęciem budowy farmy wysokość czynszu wzrasta, by najwyższy pułap osiągnąć po rozpoczęciu jej funkcjonowania.
Poza wysokością i częstotliwością zapłaty czynszu wskazanym jest uregulowanie w umowie dzierżawy również zasad ponoszenia kosztów związanych z własnością gruntu, jak np. kogo będzie obciążał podatek od nieruchomości czy jej ubezpieczenie.
Często zdarza się, iż inwestorzy dla zabezpieczenia własnych interesów żądają ujawnienia swojego prawa do korzystania z gruntu w księdze wieczystej prowadzonej dla tego gruntu. W takiej sytuacji osoba udostępniająca nieruchomość musi podpisać umowę w obecności notariusza, który potwierdza własnoręczność podpisu złożonego przez wydzierżawiającego.
Jeżeli umowa dzierżawy nie stanowi inaczej, inwestor może korzystać z gruntu wyłącznie w sposób, który jest niezbędny do osiągnięcia przez niego zamierzonego celu w postaci postawienia farmy wiatrowej czy fotowoltaicznej i produkowania energii elektrycznej z wiatru czy promieni słonecznych.
Zasadą jest, że bez zgody wydzierżawiającego inwestor nie może dokonywać zmian przeznaczenia gruntu, oddawać go do bezpłatnego używania osobie trzeciej ani oddawać w dalszą poddzierżawę.
Umowa dzierżawy może zakończyć się wcześniej niż strony to przewidziały. Może to nastąpić na podstawie porozumienia stron- wtedy obie strony muszą wyrazić na to zgodę- albo na skutek jej wypowiedzenia przez jedną ze stron. Okresy wypowiedzenia powinny wynikać z umowy. Jeżeli umowa tego nie reguluje, okres wypowiedzenia wynosić będzie jeden rok w przypadku gruntu rolnego lub sześć miesięcy w przypadku pozostałych gruntów. Podkreślenia przy tym wymaga, że jeżeli umowa dzierżawy zawarta została na czas określony, jej wypowiedzenie może nastąpić wyłącznie w przypadkach szczegółowo opisanych w umowie. Skuteczne zakończenie umowy dzierżawy rodzi po stronie inwestora obowiązek zwrotu wydzierżawiającemu gruntu w stanie, w jakim powinien się on znajdować przy prawidłowym wykonywaniu dzierżawy. W przypadku, gdy pod farmę wiatrową lub fotowoltaiczną oddany został grunt rolny, zasadnym jest zastrzeżenie w umowie, że zwrot gruntu powinien nastąpić w stanie umożliwiającym jego dalsze rolnicze wykorzystanie, a inwestor musi usunąć wszystkie elementy postawionej uprzednio farmy.