Służebność mieszkania to ograniczone prawo rzeczowe i należy do tak zwanej służebności osobistej, ponieważ powala wskazanej osobie fizycznej (służebnikowi) dożywotnio mieszkać w cudzym mieszkaniu lub jego części. Przykładem może być rodzic - właściciel mieszkania, który przepisuje je na dziecko z zastrzeżeniem prawa do użytkowania jego wyznaczonej części. W takiej sytuacji rodzić staje się służebnikiem, natomiast dziecko właścicielem (oczywiście po przekazaniu praw do nieruchomości np. w formie darowizny). Służebność mieszkania często traktowana jest jako zabezpieczenie rodzica, który wyzbywając się własności nie traci dachu nad głową. Może on mieć pewność, że będzie miał gdzie mieszkać. Służebność mieszkania to prawo, którego nie można przekazać, sprzedać ani dziedziczyć, ponieważ jest nierozerwalnie związane z osobą uprawnioną. Prawo wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego.
Służebność osobista mieszkania może zostać ustanowiona:
- w drodze umowy cywilnoprawnej,
- przez treść testamentu,
- w ramach podziału majątku (na przykład przy rozwodzie),
- na podstawie decyzji administracyjnej.
Służebność mieszkania ustanowiona w drodze umowy cywilnoprawnej zawsze musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego, w przeciwnym wypadku w świetle prawa będzie nieważna. Po ustanowieniu służebności mieszkania ten fakt trzeba zgłosić do wydziału ksiąg wieczystych w celu wprowadzenia stosownego wpisu.
Najczęściej służebność mieszkania gwarantuje tylko prawo do mieszkania i korzystania z nieruchomości lub jego części, a służebnik musi partycypować w opłatach (m.in. opłatach za prąd, wywóz śmieci, wodę, gaz i media). Obowiązki służebnika związane są ponadto z koniecznością przestrzegania norm społecznych w trakcie wspólnego korzystania z nieruchomości. Ponadto w umowie strony mogą ustalić indywidualnie różne kwestie.
Służebnik ma prawo przyjmować domowników (małżonka, dzieci, partnera). Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności. Osoby te mogą one zostać zameldowane pod tym adresem.
Przesłanka bycia potrzebnym przy prowadzeniu gospodarstwa domowego, w przypadku partnera, może zostać spełniona nawet jeśli wynika z subiektywnego wyboru tworzenia związku, a nie z braku możliwości poradzenia sobie w gospodarstwie domowym samodzielnie. Istnieją opinie według których w takiej sytuacji należy uwzględnić także element osobisty, ze względu na który druga osoba okazuje się gospodarstwie domowym bardzo ważna dla służebnika.
Zgodnie z art. 293 k.c. służebność wygasa ex lege (z mocy prawa), gdy nie jest wykonywana przez służebnika przez 10 lat. Oznacza to, że uprawniony stracił zainteresowanie lub potrzebę korzystania z tego prawa. W takiej sytuacji do wykreślenia wpisu z księgi wieczystej nieruchomości konieczne jest uzyskanie wyroku sądu stwierdzającego wygaśnięcie służebności mieszkania.
