Umowa najmu zawarta na czas nieokreślony może zostać wypowiedziana w każdej chwili, natomiast wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony możliwe jest natomiast tylko w sytuacji, kiedy strony przewidziały taką możliwość w warunkach umowy.
Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas nieokreślony.
Za umowę zawartą na czas nieokreślony uważa się także umowę, w której nie określono czasu jej trwania, ani nie wynika on w sposób jednoznaczny z okoliczności. Wypowiedzenie takiej umowy może nastąpić z inicjatywy jednej ze stron, na warunkach określonych w umowie. Jeśli jednak w umowie zawartej na czas nieoznaczony nie określono warunków jej wypowiedzenia, może ona zostać zerwana przy zachowaniu terminów ustawowych wypowiedzenia, określonych w art 673 § 2 Kodeksu cywilnego, tj.
1) gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,
2) gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,
3) gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód,
4) gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony.
Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony, może nastąpić przez obie strony, tylko w sytuacjach i terminach, które określono w umowie. Prawo do wypowiedzenia takiej umowy będzie istniało tylko wtedy, gdy zostanie ono wyraźnie ustanowione. Sformułowanie ustanawiające prawo do wcześniejszego rozwiązania umowy nie będzie jednak skuteczne, jeśli strony nie wskażą konkretnych okoliczności, w których z takiego uprawnienia można będzie skorzystać. Ogólnikowe sformułowanie prawa do wypowiedzenia nie pozwala ustalić, w jakich dokładnie warunkach mogłoby się pojawić prawo do wcześniejszego rozwiązania umowy najmu. Żaden przepis nie wskazuje na katalogu przyczyn, które uzasadniałyby możliwość wcześniejszego rozwiązania najmu. W tym zakresie to strony podejmują decyzję i mogą w dowolny i szeroki sposób ukształtować to uprawnienie. Dopuszczalne jest np. stosowanie odmiennych okoliczności uzasadniających rozwiązanie najmu dla wynajmującego i dla najemcy, tj. każda ze stron może posiadać indywidualny katalog przyczyn, który będzie różnił się od zestawienia kontrahenta.
Wśród najczęściej pojawiających się przyczyn rozwiązania najmu zawartego na czas określony pojawiają się:
- istotna zmiana sytuacji życiowej najemcy lub wynajmującego (np. utrata pracy, zmiana miejsca zamieszkania, śmierć członka rodziny, kwestie zdrowotne i koszty leczenia, brak uzyskania kredytu itd.);
- chęć sprzedaży nieruchomości przez wynajmującego;
- śmierć jednej ze stron zobowiązania– brak takiego zapisu powoduje, że w przypadku śmierci najemcy lub wynajmującego umowa trwa nadal.
Zdarzają się, że sądy respektują takie ogólne zapisy umowne. Dla bezpieczeństwa lepiej jednak nie stosować tego rodzaju postanowień.
Wypowiedzenie umowy ze skutkiem natychmiastowym.
Umowę można również wypowiedzieć ze skutkiem natychmiastowym w szczególnych przypadkach - bez zachowania okresu wypowiedzenia.
Zgodnie z Kodeksem cywilnym zarówno wynajmujący, jak i najemca mają możliwość wypowiedzenia umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym. Najemca może tego dokonać, jeśli w momencie przekazania lokalu posiadał on istotne wady, mające wpływ na użytkowanie nieruchomości, o których wynajmujący nie poinformował najemcy.
Wynajmujący ma możliwość zerwania umowy z najemcą ze skutkiem natychmiastowym, w przypadkach, kiedy najemca:
1) używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób (art. 667 § 2 k.c.),
2) zaniedbuje rzecz do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie (art. 667 § 2 k.c.),
3) dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności (art. 672 k.c.)
4) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
Jeżeli najemca zalega z zapłatą czynszu, wynajmujący przed wypowiedzeniem najmu musi uprzedzić najemcę o tym fakcie na piśmie oraz wyznaczyć mu dodatkowy miesiąc na zapłatę zaległego czynszu. Jeżeli właściciel lokalu nie uprzedzi najemcę, albo nie zachowa w tej kwestii formy pisemnej uprzedzenia, wypowiedzenie najmu będzie bezskuteczne.
Wypowiedzenie mowy najmu powinno być sporządzone w sposób prawidłowy tj. w formie pisemnej i powinno zawierać takie elementy, jak:
-miejscowość i data sporządzenia,
- dane strony wypowiadającej umowę (najemcy lub wynajmującego),
- dane strony, której umowa jest wypowiadana (najemcy lub wynajmującego),
- określenie przedmiotu najmu (w przypadku lokalu mieszkalnego czy użytkowego będzie to miejsce położenia nieruchomości – adres),
- podstawę wypowiedzenia - określoną np. artykułem z Umowy najmu lub Kodeksu Cywilnego,
- określenie terminu, z którym umowa przestaje obowiązywać,
- uzasadnienie wypowiedzenia - w zależności od powodu z jakiego strona wypowiada umowę np. wynajmujący może wypowiedzieć najemcy umowę gdy ten niewłaściwie (niezgodnie z umową) korzysta z przedmiotu najmu,
- podpis strony wypowiadającej umowę.
Warto zaznaczyć, że każdą umowę najmu można rozwiązać w każdym czasie na mocy porozumienia stron.
