Długotrwała niezgodność pomiędzy rzeczywistym stanem posiadania a formalnym stanem własności może zostać skorygowana na podstawie instytucji zasiedzenia. W tej instytucji przejawia się bowiem korygująca prawo funkcja posiadania. Osoba właściciela, jak i rodzaj nieruchomości nie mają wpływu na możliwość objęcia danej nieruchomości zasiedzeniem. Usunięcie długotrwałej niezgodności między stanem prawnym a stanem posiadania jest umożliwione dzięki tej instytucji przez usankcjonowanie stanu faktycznego.
Zasiedzenie jest sposobem nabycia prawa podmiotowego, następującym z mocy samego prawa, wskutek którego dotychczasowy uprawniony traci swoje prawo, a nabywca uzyskuje je niezależnie od swojego poprzednika. W drodze zasiedzenia może zostać nabyta zarówno własność nieruchomości gruntowej, budynkowej, jak i lokalowej. Zasiedzeniu podlega wyłącznie rzecz, która może być przedmiotem własności. Przez zasiedzenie nie można nabyć natomiast tych rzeczy, które nie mogą być przedmiotem własności z racji swej natury, np. pokój w lokalu niestanowiącym odrębnej własności.
Nabycie własności rzeczy na podstawie zasiedzenia następuje poprzez upływ czasu. Termin zasiedzenia dla nieruchomości wynosi 20 lub 30 lat – zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 336 K.c., każda osoba fizyczna, zdolna do realizacji samoistnego posiadania w zakresie wykonywanego prawa, czyli mająca świadomość i wolę faktycznego władania rzeczą tak jak właściciel, posiada kwalifikację podmiotową do nabycia własności rzeczy przez zasiedzenie, niezależnie od przysługującej jej zdolności prawnej.
Obligatoryjne przesłanki zasiedzenia – zgodnie z art. 172 K.c. – to: upływ ustawowego terminu zasiedzenia, wynoszący odpowiednio 20 lub 30 lat oraz władanie nieruchomością jako posiadacz samoistny. Osoba faktycznie władająca rzeczą jak właściciel może zostać uznana za posiadacza samoistnego. Główną cechą woli posiadania jest wykonywanie władztwa faktycznego nad rzeczą w takim zakresie, w jakim – w sposób wyraźny – wykonuje je właściciel. Samoistny posiadacz wykonuje zatem faktyczne uprawnienia składające się na treść prawa własności. W szczególności korzysta z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody, a także uważa się za uprawnionego do rozporządzania nią.
Samoistny posiadacz nieruchomości nabywa prawo własności nieruchomości na podstawie zasiedzenia z upływem ostatniego dnia określonego terminu. Z tym samym dniem gaśnie prawo własności dotychczasowego właściciela nieruchomości.
Stwierdzenie nabycia własności nieruchomości na podstawie zasiedzenia następuje przez sąd, w trybie przepisów postępowania nieprocesowego. Wskazać należy, że w sprawie o zasiedzenie sąd jest związany przedmiotem wniosku, tj. przedmiotem zasiedzenia. Nie jest natomiast związany wnioskiem w zakresie terminu zasiedzenia czy też osoby posiadacza. Zważyć należy również, że do wartości przedmiotu sporu w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości nie wlicza się wartości nakładów, poczynionych przez samoistnego posiadacza nieruchomości.
