W aktualnym stanie prawnym hipoteka, obok użytkowania, służebności, zastawu oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, funkcjonuje jako odrębny rodzaj ograniczonego prawa rzeczowego (art. 244 § 1 kodeksu cywilnego). W ujęciu systemowym katalog ograniczonych praw rzeczowych ma charakter wyczerpujący i zamknięty. Stan powyższy w doktrynie ujmowany jest zbiorczym określeniem tj. zasadą numerus clausus ograniczonych praw rzeczowych. Innymi słowy strony określonego stosunku prawnego nie mogą np. w drodze umowy doprowadzić do powstania innego poza wymienionymi w art. 244 § 1 k.c. ograniczonego prawa rzeczowego. Kompleksowe uregulowania dot. hipoteki zawarte są w przepisach ustawy z dnia z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – zwaną w dalszej części: u.k.w.h., (Dział II., Rozdział I., art. 65 i nast. ww. regulacji).
Samą definicję hipoteki da się wyprowadzić z brzmienia art. 65 ust. ustawy, a wynika zeń explicite że w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Jak wynika z art. 65 ust. 2 ustawy, oprócz prawa własności nieruchomości hipoteka może zostać ustanowiona na prawie użytkowania wieczystego wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego, spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, a także wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.
W doktrynie prawniczej zwraca się uwagę, że zgodnie z brzmieniem art. 244 k.c. w zw. z art. 65 ust. 1 u.k.w.h. hipoteka posiada pewne charakterystyczne a zarazem najważniejsze cechy tj:
1. hipoteka jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych,
2. hipoteka może być ustanowiona jedynie dla zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności pieniężnej,
3. wierzytelność musi wynikać z określonego stosunku prawnego (np. umowy kredytu bankowego, pożyczki),
4. hipoteka może być ustanowiona tylko na prawach wymienionych w zamkniętym katalogu wskazanym w art. 65 ust. 1 i 2 u.k.w.h.;
5. przez ustanowienie hipoteki wierzyciel może dochodzić zaspokojenia bezpośrednio z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się ona własnością (oznacza to również, że hipoteka nie stanowi przeszkody do zbycia nieruchomości);
6. wierzycielowi hipotecznemu, tj. osobie, na rzecz której jest ustanowiona hipoteka, nie przysługuje prawo zaspokojenia swoich roszczeń z innego niż nieruchomość majątku dłużnika hipotecznego;
7. wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości, z wyjątkami przewidzianymi w przepisach Kodeksu postępowania cywilnego.
Wyartykułować należy, że hipoteka może zabezpieczać tylko wierzytelności pieniężne, a zatem prawo wierzyciela obejmujące żądanie zapłaty określonej sumy pieniężnej. Warto na zakończenie dodać, że strony stosunku zobowiązaniowego mogą ustalić, że wysokość świadczenia pieniężnego podlegającego zabezpieczeniu zostanie wyrażona według innego niż pieniądz miernika wartości (zgodnie z art. 358 1 § 2 k.c.). Powyższą możliwość potwierdził Sąd Najwyższy w postanowieniu z 5.12.1997 r. ( I CKN 558/97, OSN Nr 7–8/1998, poz. 112), miernikiem, według którego może być ustalona wysokość wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, możebyć kurs określonej w umowie waluty obcej.
