Umowa najmu jest jedną z najczęściej spotykanych umów w obrocie prawnym. Zawierając umowę najmu lokalu mieszkalnego właściciele nieruchomości nieraz nie są świadomi z zagrożeń z niej wynikających. Mowa tutaj o sytuacjach, gdy lokatorzy nadużywają przysługującej im ochrony prawnej i w poczuciu bezkarności zajmują lokal, odmawiając ponoszenia z tego tytułu jakichkolwiek kosztów. Nawet po uzyskaniu korzystnego wyroku dla właściciela, eksmisja takiego lokatora nie jest taka łatwa.
Najem lokalu w celach mieszkaniowych podlega ochronie realizowanej przez przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Pierwszym krokiem, jaki musi podjąć właściciel, który chce się rozstać z nieuczciwym lokatorem jest wypowiedzenie umowy najmu. Wypowiedzenie umowy jest możliwe jedynie w wypadkach wskazanych w w/w ustawie lub umowie. Wypadkami tymi są m. in:
- lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
- lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
- lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
- lokator używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku
Po upływie okresu wypowiedzenia jeżeli lokator cały czas zajmuje lokal, właścicielowi przysługuje odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu w wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby uzyskać z tytułu najmu spornego lokalu.
Kolejnym krokiem jest skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego w celu uzyskania wyroku nakazującego eksmisję nieuczciwego lokatora. W uzasadnieniu pozwu właściciel powinien wykazać swoje prawo własności lokalu, a także fakt bezumownego zajmowania lokalu przez lokatora. Po uzyskaniu korzystnego wyroku, gdy lokator zignoruje orzeczenie Sądu, właścicielowi pozostaje skierowanie sprawy do komornika. Jeżeli lokator może zamieszkać w innym lokalu, do którego przysługuje mu tytuł prawny, to komornik przymusowo usunie go do tego lokalu. W przypadku gdy najemca nie ma możliwości przeprowadzenia się do innego lokalu, egzekucja wyroku nakazującego opuszczenie lokalu może znacznie się skomplikować.
W wyroku eksmisyjnym Sąd może orzec, że lokatorowi przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego. Skutkiem tego będzie wstrzymanie egzekucji do czasu zapewnienia przez gminę najemcy lokalu socjalnego. Sąd, orzekając o lokalu socjalnym bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z mieszkania oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną lokatora. Jednakże Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:
- kobiety w ciąży;
- małoletniego, tj. osoby, które nie ukończyły 18–ego roku życia;
- niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy o pomocy społecznej;
- ubezwłasnowolnienego, tj. osoby wobec których zapadł wyrok o częściowym lub całkowitym ubezwłasnowolnieniu;
- współzamieszkującego i opiekującego się osobami wskazanymi w punktach 2), 3), 4);
- obłożnie chorego;
- emerytów i rencistów spełniający kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej;
- osoby posiadającej status bezrobotnego;
- osoby spełniającej przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego określonej w uchwale rady gminy, w której sporny lokal się znajduje.
Co więcej, wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie, chyba że powodem opróżnienia lokalu jest stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, albo niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego.
Jak wynika z powyższego zalecana jest szczególna ostrożność przy zawieraniu umów najmu o lokal mieszkalny. W tym celu ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. umowę o najem okazjonalny lokalu, która jest sporządzana w formie pisemnej. Jednym z obligatoryjnych załączników umowy o najem okazjonalny jest m.in. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, jak również oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu.