Wielokrotnie tematem udzielanych porad prawnych jest problematyka opodatkowania podatkiem dochodowym odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia. Przede wszystkim pamiętajmy, że opodatkowaniu podlega wyłącznie odpłatne zbycie nieruchomości, a nie każda forma przekazania nieruchomości, a zatem dalsze przekazanie nieruchomości w drodze umowy darowizny nie będzie opodatkowane, gdyż umowa darowizny jest umową nieodpłatną.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 ze zm.), źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W wyniku korzystnych zmian w ustawie obowiązujących od 1 stycznia 2019 r, okres 5-letni liczony jest inaczej jeśli nieruchomość została nabyta w drodze spadku. Zwolnienie spadkobiercy z zapłaty 19% PIT w przypadku sprzedaży przez niego odziedziczonej nieruchomości będzie przysługiwało po pięciu latach od nabycia spadku, ale te pięć lat liczone jest od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości przez spadkodawcę, a nie spadkobiercę. Jest to istotna zmiana, która w praktyce oznacza, że większość spadkobierców nie zapłaci podatku dochodowego, przy czym pamiętajmy, że istotne znaczenie ma data otwarcia spadku. W praktyce często dokonywaną formą przekazania własności nieruchomości jest również umowa o dożywocie. W przeciwieństwie do umowy darowizny jest to umowa odpłatna i co do zasady podlega opodatkowaniu, jednakże przy tego rodzaju umowie niemożliwe jest ustalanie przychodu na podstawie wartości nieruchomości wyrażonej w cenie określonej w umowie lub wartości rynkowej, gdyż ta ‒ w przypadku dożywocia ‒ nie występuje. Potwierdzają to jednolite w tym zakresie interpretacje Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.
Pamiętajmy, że jeżeli jednak będziemy sprzedawać nieruchomość przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia to istnieje jeszcze tzw. „ulga mieszkaniowa”, zgodnie z treścią której wolne od podatku są dochody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli uzyskane przychody z tego tytułu przeznaczone zostaną na własne cele mieszkaniowe. Warunkiem zwolnienia jest ponadto poniesienie wydatków w ściśle określonym terminie tj. trzech lat ( do 31 grudnia 2018 r. obowiązywał termin 2-letni), licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Wydatkami na własne cele mieszkaniowe są m.in. wydatki poniesione na:
- nabycie budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu związanych z tym budynkiem lub lokalem;
- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego;
- nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego oraz nabycie innego gruntu, jeżeli nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt podbudowę budynku mieszkalnego o ile przed upływem trzyletniego okresu nastąpi nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych, w związku z którymi podatnik będzie ponosił lub poniósł wydatki na nabycie;
- budowę, adaptację lub remont własnego budynku mieszkalnego lub własnego lokalu mieszkalnego;
- modernizację lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, własnego lokalu niemieszkalnego.
Mając na uwadze powyższe pamiętajmy przede wszystkim, iż w przypadku zamiaru dokonania czynności zbycia nieruchomości warto zawsze skonsultować powyższą transakcję w punkcie nieodpłatnej pomocy prawnej w celu rozwiania wszelkich wątpliwości z ewentualnym opodatkowaniem.
