Zasiedzenie jest sposobem nabycia prawa własności w związku z upływem określonego ustawą czasu. 

Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny. Jeżeli mamy do czynienia z posiadaczem w złej wierze, wtedy okres zasiedzenia wynosi 30 lat. Stan ten obowiązuje od 01.10.1990 r.. Wcześniej pod rządami Kodeksu cywilnego okres do zasiedzenia wynosił odpowiedni 10 lat dla dobrej wiary, a 20 lat dla złej wiary.

Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.

Natomiast jeżeli podczas biegu zasiedzenia przez poprzedniego posiadacza nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika, dotyczy to również sytuacji spadkobrania. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.

Jednym z warunków zasiedzenia jest posiadanie rzeczy przez określony czas. Musi być to tzw. posiadanie samoistne. Posiadaczem samoistnym jest osoba, która włada faktycznie rzeczą jak właściciel. Chodzi tutaj o zachowywanie się jak właściciel i przejawianie woli do bycia traktowanym jak właściciel. Przejawem posiadania samoistnego jest m.in. pobieranie pożytków, ponoszenie obciążeń związanych z rzeczą. Posiadaczem samoistnym będzie też osoba, która zakupiła nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży zawartej bez wymaganej formy aktu notarialnego. Taka umowa nie przenosi prawa własności, niemniej jednak osoba ta weszła w posiadanie nieruchomości. Od posiadania samoistnego należy odróżnić posiadanie zależne, które nie uprawnia do zasiedzenia. Polega ono na możności władania rzeczą nie jak właściciel, lecz jak podmiot któremu przysługuje inne, niż prawo własności, uprawnienie np. najem, dzierżawa, użytkowanie. Oprócz posiadania rzeczy istotny jest również upływ czasu. W odniesieniu do nieruchomości może być to 20 lub 30 lat w zależności, czy posiadacz jest w odpowiednio w dobrej albo złej wierze. Dobra wiara istnieje wtedy, gdy posiadacz włada nieruchomością, pozostając w uzasadnionym przekonaniu, iż jego władanie jest zgodne z przysługującym mu prawem.

Choć zasiedzenie następuje z mocy samego prawa, niezbędne jest wystąpienie do sądu z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia. Orzeczenie sądu stwierdzające zasiedzenie ma jedynie charakter potwierdzenia, iż dana okoliczność nastąpiła. W przypadku zasiedzenia nieruchomości prawomocne postanowienie sądu o zasiedzeniu stanowi podstawę do wpisu uprawnionego do księgi wieczystej dla nieruchomości jako nowego właściciela.

 

Opracowała

 

Anna Roszak-Laaser

prawnik