Zadatek należy do grupy tzw. dodatkowych postanowień umownych, wzmacniających więź zobowiązaniową między stronami i pełniącym funkcje mobilizującą, dyscyplinującą oraz zabezpieczającą (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 31 maja 2019 r., IV CSK 163/18, LEX nr 2686043).
Celem zadatku jest zatem przede wszystkim zwiększenie prawdopodobieństwa, że umowa zostanie wykonana zgodnie z jej treścią, ustaloną przez strony takiego kontraktu. W związku z tym zadatek stosunkowo często jest wykorzystywany w celu zabezpieczenia wykonania umowy.
Zgodnie bowiem z art. 394 § 1 k.c. w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Analiza wyżej powoływanego przepisu pozwala zatem zakładać, że w razie niewykonania umowy przez stronę, która wręczyła zadatek, druga strona umowy będzie mogła taki zadatek zatrzymać.
Przepisy prawa przewidują jednak przypadki, w których takie prawo zatrzymania zadatku nie będzie przysługiwać, o czym warto pamiętać przy konstruowaniu postanowień umowy. W myśl bowiem przepisu art. 394 § 3 k.c. w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. W orzecznictwie sądowym wyraźnie podkreśla się przy tym, że zatrzymać zadatek można jedynie wtedy, gdy wyłączną odpowiedzialność za niewykonanie umowy ponosi druga strona (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2005 r., V CK 577/04, LEX nr 189073). Jeśli zatem przyczyną niewykonania umowy będzie okoliczność, za którą żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności lub za które ponoszą odpowiedzialność obie strony, wówczas prawo zatrzymania zadatku nie będzie przysługiwać. Takie sytuacje mogą natomiast zdarzać się w praktyce stosunkowo często. W judykaturze Sądu Najwyższego wskazuje się bowiem przykładowo, że nie można przypisać stronie odpowiedzialności za niewykonanie obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej, jeśli strona ta nie uzyskała kredytu bankowego i przez to nie zdołała zgromadzić środków potrzebnych na zakup nieruchomości, nawet wówczas, gdy w umowie brak było wyraźnego zastrzeżenia w tym przedmiocie (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2001 r., II CKN 314/99, LEX nr 52344).
W świetle powyższego, wprowadzając do umowy zastrzeżenie dotyczące zadatku należy brać pod uwagę, że w pewnych wypadkach otrzymany zadatek może podlegać zwrotowi, pomimo niewykonania umowy. Jeżeli bowiem umowa nie zostanie zawarta z przyczyn niezawinionych przez żadną ze stron umowy lub zawinionych przez obie strony, zapłacony zadatek będzie podlegał zwrotowi jako świadczenie nienależne (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 05 lutego 2019 r., I ACa 518/18, LEX nr 2669729). Świadomość wyżej wskazywanego stanu prawnego pozwoli uniknąć ewentualnych sporów (w tym sądowych) w przedmiocie zwrotu zadatku otrzymanego przy zawieraniu umowy.