I. Definicja- Umowa dożywocia polega na zobowiązaniu się przez zbywcę nieruchomości do przeniesienia jej na własność nabywcy, zaś nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie poprzez dokonanie świadczeń ciągłych lub okresowych do śmieci zbywcy (np. przyjęcie uprawnionego przez zobowiązanego jako domownika, dostarczenie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienie odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie) czy jednorazowego np. wyprawić mu pogrzeb.
II. Cechy i właściwości- Umowa dożywocia jest umową obustronną. Stronami umowy jest zbywca- „dożywotnik” oraz nabywca- „zobowiązany”. Umowa dożywocia z uwagi, iż dotyczy zbycia nieruchomości musi być sporządzona w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Umowa dożywocia ma charakter alimentacyjny i jest on uznawany za element właściwości zobowiązania. Ma stanowić świadczenie wzajemne za świadczenia alimentacyjne. Prawo dożywocia jest niezbywalne, co oznacza, że jest ściśle związane z osobą dożywotnika i z tego względu nie wchodzi po nim do spadku. Takiego prawa nie można przenieść także na inną osobę poprzez czynność prawną. Prawo dożywocia wygasa wraz ze śmiercią uprawnionego; gdy zostało ustanowione na rzecz kilku osób, w razie śmierci jednej z tych osób ulega odpowiedniemu zmniejszeniu (art. 911 k.c.). Zakres świadczeń składających się na prawo dożywocia powinien wyglądać w taki sposób, aby zaspokojone były potrzeby życiowe dożywotnika w takim stopniu jaki wyłączałby konieczność zdobywania przez niego środków do życia w inny sposób. Ostatecznie zakres świadczeń określa umowa., w braku zaś postanowień umownych nabywca nieruchomości jest zobowiązany przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym (art. 908 § 1 k.c.). Strony umowy o dożywocie mogą ustanowić użytkowanie, którego wykonywanie jest ograniczone do oznaczonej części nieruchomości, jak również służebność osobistą, w tym służebność mieszkania. Dopuszczalne jest również ustanowienie prawa dożywocia na rzecz osoby trzeciej, jednak bliskiej zbywcy nieruchomości.
III. Zamiana umowy dożywocia na rentę. Zgodnie z art. 913 § 1 k.c. jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.
Przesłanką do wystąpienia z żądaniem zamiany dożywocia na dożywotnią rentę jest wytworzenie się między dożywotnikiem a zobowiązanym takich stosunków, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności. Dla zamiany dożywocia na odpowiednią dożywotnią rentę nie ma znaczenia z jakich przyczyn doszło do wytworzenia się złych stosunków między stronami, ważne jest, iż strony w wyniku ich wystąpienia nie mogą pozostawać ze sobą w bezpośredniej styczności. Przyczyny powstania złych stosunków mogą być jakiekolwiek - art. 913 § 1 k.c. (wyrok SN z dnia 29 października 1969 r., III CRN 390/69, LEX nr 6601). Ocena takich stosunków, brak niemożliwości dalszej styczności należy do sądu po uwzględnieniu interesów osobistych obu stron. Jest to ocena z perspektywy obiektywnej, nie zaś subiektywnej uwzględniającej oceny samych stron. Pod uwagę należy wziąć całokształt okoliczności przy postawie obiektywnego obserwatora. Jeśli chodzi o wysokość renty, to powinna ona odpowiadać wartości uzyskanego prawa dożywocia. Ma ona pełnić funkcję alimentacyjną, a zatem mieć formę ekwiwalentu. Nie ma konieczności zamiany wszystkich uprawnień wynikających z umowy dożywocia na rentę, może to dotyczyć jedynie niektórych z nich, co spowoduje, że pozostałe z nich będą dalej w mocy.
IV. Rozwiązanie umowy Art.. 913 § 2 k.c. stanowi, iż w wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie.
Tak jak wskazuje powyższy przepis, do rozwiązania umowy dożywocia dochodzi jedynie w wypadkach wyjątkowych, zaś z żądaniem rozwiązania umowy o dożywocie musi wystąpić osoba zobowiązana z tytułu dożywocia lub dożywotnik będący zbywcą nieruchomości.
Przykładami sytuacji wyjątkowych zgodnie z orzecznictwem są m.in. częste, intensywne awantury, naruszenie nietykalności cielesnej, niszczenie mienia, czyny karalne, przemoc psychiczna i fizyczna, długotrwałe całkowite niewywiązywanie się z obowiązków wobec dożywotnika, poniżanie, porzucenie nieruchomości przez zobowiązanego bez zamiaru powrotu przy braku wykonywania opieki nad dożywotnikiem.
Zarówno sprawa dotycząca zamiany dożywocia na dożywotnią rentę oraz rozwiązania umowy dożywocia odbywa się w procesie sądowych. Osoba, która zamierza wytoczyć taką sprawę musi udowodnić przesłanki powstania konieczności zamiany dożywocia na rentę lub jej rozwiązania.
