Umowa najmu okazjonalnego jest umową najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali oraz która została zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Umowa najmu okazjonalnego i jej wypowiedzenie podlegają bowiem regułom zarezerwowanym dla tzw. umów terminowych, czyli zawartych na określony czas.
Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie (zob. art. 673 §3 Kodeksu cywilnego). W umowie okazjonalnej nie możemy zawrzeć postanowienia, w myśl którego najem rozwiązuje się za wypowiedzeniem, bez podania przyczyny. Tego typu rozwiązania zarezerwowane są jedynie dla umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony. Przedterminowe rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego możliwe będzie wyłącznie w dwóch grupach przypadków. Po pierwsze z powodu przyczyn wskazanych wprost w treści umowy, po drugie przypadki przewidziane w przepisach prawa.
1. Umowne przyczyny rozwiązania umowy najmu okazjonalnego
Wskazany wyżej przepis kodeksu cywilnego nakazuje zawarcie w umowie najmu katalogu przyczyn jej wypowiedzenia i to pod rygorem niemożności skrócenia umowy najmu okazjonalnego. Brak jest szczegółowych wytycznych w przedmiocie tego, w jaki sposób owe przesłanki wypowiedzenia powinny zostać opisane. Ustawa pozostawia tu znaczną swobodę woli stron.
Możliwe jest zatem wzorowanie się na przypadkach przewidzianych w ustawie, np. zaniedbywanie lokalu, powstanie zaległości czynszowych, itp. Mogą to być także warunki odmienne takie jak:
• pogorszenie się sytuacji finansowej najemcy,
• brak ubezpieczenia ruchomości wniesionych do wynajmowanego lokalu,
• zakłócanie porządku domowego w sposób rażący, bądź wielokrotny,
• wystarczające może być także wprowadzenie zapisu, w myśl którego umowa najmu okazjonalnego może zostać rozwiązana z ważnych powodów. Bez ich uszczegółowiania w treści umowy.
• im mniej jednoznaczne są zapisy umowy, tym większe jest późniejsze ryzyko ewentualnych sporów, lepszym rozwiązaniem będzie zatem wprowadzenie katalogu przyczyn uzasadniających wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego.
• W umowie można także wprowadzić zapis dotyczący okresu wypowiedzenia umowy tj. po którym zaistnieje skutek wygaśnięcia umowy. Poza ustawowymi wyjątkami ( omówione poniżej) okres wypowiedzenia strony mogą uregulować samodzielnie.
• W umowie można także wprowadzić postanowienie, iż we wskazanych przypadkach umowa najmu okazjonalnego rozwiązuje się ze skutkiem natychmiastowym, bez okresu wypowiedzenia.
2. Ustawowe przesłanki wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego Ustawa o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy, zezwala na przedterminowe rozwiązanie umowy w następujących przypadkach.
a) Najemca, w razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu wskazanym w oświadczeniu notarialnym przekazanym wynajmującemu, ma obowiązek w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. W braku wykonania tego obowiązku właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia,
Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli najemca:
• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
• jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
Niezależnie od wyżej wskazanych okoliczności, umowa najmu okazjonalnego może zostać rozwiązana w każdym czasie, za porozumieniem stron. Umowa w takim wypadku rozwiąże się z chwilą zawarcia porozumienia albo w dniu wskazanym w jego treści. Brak jest tu obligatoryjnych okresów wypowiedzenia.
Podsumowując umowa najmu okazjonalnego – jako umowa zawarta na czas oznaczony – może zostać rozwiązania przed umówionym terminem, o ile w jej treści wskazano sytuacje uprawniające do jej wypowiedzenia, a także w przypadkach przewidzianych w przepisach prawa. Dodatkowo, strony mają możliwość wcześniejszego zakończenia umowy najmu okazjonalnego za porozumieniem.