Czy jest jakieś wyjście w sytuacji kiedy spodziewamy się, że czeka nas bardzo długie postępowanie w sprawie zniesienia współwłasności i podziału majątku?
W niniejszym artykule postaram się przybliżyć instytucję możliwości uregulowania zasad korzystania z nieruchomości wspólnej w języku łacińskim ( a także w nazewnictwie prawniczym) – zwany podziałem quo ad usum. Kiedy warto pomyśleć o złożeniu takiego wniosku – o ustalenie zasad korzystania z nieruchomości wspólnej?
Zgodnie z treścią art. 206 k.c., każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej, oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Współwłaściciele mogą także określić inny sposób korzystania z rzeczy wspólnej w umowie. Czasami w naszym życiu dzieje się tak, że nie jest możliwe osiągnięcie porozumienia pomiędzy właścicielami, a wobec tego nie jest możliwe dokonanie umownego podziału tego majątku i uniknięcie długotrwałego, a także kosztochłonnego procesu podziału majątku. Wspomnę w tym miejscu, że stan współwłasności nie jest stanem w którym musimy tkwić w nieskończoność. Z różnych bowiem względów, a przede wszystkim wskutek tego, że nie mogę się dogadać z pozostałymi współwłaścicielami koniczne jest „wyjście ze współwłasności” tj. uregulowanie swojego status quo dotyczącego współwłasności tak, aby dokonać zniesienia współwłasności. Mam tutaj na myśli sytuację w której np. powstaje współwłasność wskutek spadkobrania a różne osoby stają się współwłaścicielami niekiedy pozostające ze sobą w luźnych, lub niezbyt przyjaznych relacjach. Czy inna typowa sytuacja, kiedy wskutek rozwodu majątek byłych małżonków pozostających we wspólności majątkowej małżeńskiej stanowi taką współwłasność. Co wtedy? Oczywiście najmniej kolizyjną metodą rozstrzygnięcia takiej sytuacji jest uregulowanie kwestii polubownie tj. poprzez stosowną umowę pomiędzy współwłaścicielami i określenie zasad zniesienia współwłasności. Pamiętajmy, że jeśli w skład majątku wspólnego wchodzi nieruchomość, to taka umowa musi zostać zawarta formie aktu notarialnego. Prostym sposobem będzie także dokonanie ugody mediacyjnej określającej intersujące nas kwestie. Oczywiście forma polubownego rozstrzygnięcia kwestii jest jak najbardziej pożądana, jednak czasami może zdarzyć się tak, że nie ma możliwości zastosowania polubownej drogi, a w jeszcze w częstych przypadkach nie ma też zwyczajnie takiej woli pomiędzy współwłaścicielami.
Bardzo często zdarzają się bowiem takie sytuacje, że jeden ze współwłaścicieli korzysta w sposób wyłączny z nieruchomości będącej we współwłasności z wyłączeniem drugiego współwłaściciela. Typowa sytuacja, kiedy w trakcie rozwodu jeden z małżonków wyprowadza się, a drugi pozostaje w domu stanowiącym majątek wspólny małżonków. W takiej sytuacji osoba, która nie ma możliwości korzystania z nieruchomości może skorzystać z instytucji ustalenia zasad korzystania z nieruchomości wspólnej (podział quo ad usum). Każdy ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część nieruchomości wspólnej. Zgodę na podział quo ad usum powinni wyrazić wszyscy współwłaściciele. W razie braku zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą na podstawie art. 199 k.c. żądać ustanowienia podziału quo ad usum przez sąd. Warto zatem najpierw zaproponować współwłaścicielowi ( współwłaścicielom) możliwość umownego, polubownego ustalenia sposobu korzystania z rzeczy wspólnej. Pamiętajmy, że dokonanie takiego podziału quo ad usum, nie oznacza zniesienia współwłasności, a zatem umowa współwłaścicieli nie wymaga formy aktu notarialnego. Treść zawieranej umowy zależy od inwencji stron, oraz przede wszystkim zależy od rodzaju i przeznaczenia rzeczy oraz życzeń samych współwłaścicieli. Jeśli jednak oczekiwania i żądania stron są bardzo rozbieżne niestety pozostaje nam skorzystanie z drogi sądowej. Sądowy podział nieruchomości do korzystania następuje w postępowaniu nieprocesowym na podstawie przepisów art. 611–616 k.p.c. o zarządzie rzeczą wspólną. Wniosek musi spełniać ogólne warunki formalne określone w art. 511 § 1 k.p.c., a ponadto wskazywać nieruchomość, której podziału do korzystania domaga się współwłaściciel wraz z określeniem propozycji podziału. W uzasadnieniu wnioskodawca powinien wskazać także argumenty przemawiające za jego twierdzeniami oraz wnioski dowodowe na ich poparcie. Od wniosku o ustalenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej uiszczamy opłatę w kwocie 100 zł. Po spełnieniu wymogów formalnych następuje doręczenie wniosku uczestnikowi. Uczestnik może ustosunkować się do treści wniosku o dokonanie podziału nieruchomości do korzystania, zgłaszając własne wnioski i żądania. Może on zgodzić się z treścią wniosku, albo podjąć z nim polemikę, wskazując np. na dopuszczalność innego podziału nieruchomości do korzystania. Uczestnik powinien wskazać także argumenty przemawiające za jego twierdzeniami oraz wnioski dowodowe na ich poparcie. Sąd oddala wniosek o podział nieruchomości do korzystania, jeżeli dokonanie podziału jest niemożliwe lub sprzeczne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Orzeczenie sądu ma formę postanowienia.
Orzeczeniem kończącym postępowanie jest postanowienie Sądu w którym wyraźnie określone zostają części rzeczy wspólnej przypadających do wyłącznego korzystania przez poszczególnych współwłaścicieli, a ponadto Sąd nakazuje wydanie każdemu ze współwłaścicieli przypadającej mu części rzeczy. W razie zmiany okoliczności dopuszczalne jest żądanie dokonania nowego podziału - nie zachodzi wówczas przeszkoda w postaci powagi rzeczy osądzonej. Dokonany podział wiąże także następców prawnych. Dopuszczalna jest jednak zmiana podziału w razie zmiany okoliczności (np. nowe, swoiste potrzeby następców). W wyniku podziału współwłaściciele uzyskują posiadanie zależne części rzeczy. Dokonanie podziału quo ad usum nie oznacza zniesienia współwłasności. Tak jak wskazaliśmy we wstępnej części każdy ze współwłaścicieli może żądać w każdym czasie zniesienia współwłasności (art. 210 k.c.), a zastosowany (tymczasowy) podział rzeczy wspólnej nie wiąże w toku późniejszego postępowania o zniesieniu współwłasności.