ZASIEDZENIE
W niniejszym artykule postaramy się scharakteryzować instytucję zasiedzenia. Czym jest, jakie są podstawy zasiedzenia oraz jakie kroki należy podjąć ażeby z niego skorzystać?
W pierwszej kolejności wyjaśnić należy, że zasiedzenie polega na tym, iż osoba nie będąca formalnie właścicielem rzeczy- ruchomości czy nieruchomości może po spełnieniu określonych prawem warunków nabyć ich własność. Często bowiem ma miejsce taka sytuacja, że jesteśmy w posiadaniu określonych rzeczy nie będąc ich formalnymi właścicielami . W tym miejscu warto nadmienić, iż ruchomości to np. samochody, maszyny, obrazy. Natomiast nieruchomości to domy, mieszkania czy też działki gruntu.
Nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenia
Najczęstszym przykładem kiedy to, mimo posiadania nieruchomości , nie jesteśmy jej właścicielem to kupno domu bez zachowania formy aktu notarialnego co oczywiście dotyczy sytuacji sprzed wielu lat bądź zamieszkanie w domu przez jednego spośród wielu spadkobierców. Wówczas mimo, iż dom ten traktujemy jako naszą własność de facto w świetle prawa właścicielami nie jesteśmy. W sukurs przychodzi właśnie instytucji zasiedzenia. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego osoba nie będąca właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, natomiast po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Jak widać przepisy warunkują nabycie własności od upływu czasu, rodzaju posiadania a także dobrej lub złej wiary. O ile kwestia terminów posiadania nie nastręcza większych problemów o tyle pozostałe warunki mogą być niezrozumiałe dla osoby nie mającej do czynienia na co dzień z prawem. Wyjaśnijmy zatem co to jest posiadanie. Otóż posiadaczem nieruchomości jest ten kto nią faktycznie włada innymi słowy użytkuje i eksploatuje na co dzień. Natomiast posiadaczem samoistnym jest osoba, która włada nieruchomością jak prawowity właściciel czyli on decyduje kto może korzystać z nieruchomości, robi wszelkie remonty, opłaca podatki. Posiadaczem zależnym będzie osoba, która włada rzeczą na podstawie np. umowy dzierżawy. Taka osoba chociażby władała nieruchomością przez kilkadziesiąt lat nie może nabyć jej własności. Przechodząc do pojęcia dobrej lub złej wiary należy w pierwszej kolejności wskazać należy, że pojęcia te nie są definiowane w przepisach. Przy ich interpretacji należy więc posiłkować się orzecznictwem sądowym, które daje wiele przykładów. Zgodnie z Postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 2 lipca 2015 r. V CSK 625/14 „Dobra wiara polega na błędnym, ale w danych okolicznościach usprawiedliwionym przekonaniu posiadacza nieruchomości, że przysługuje mu wykonywane przez niego prawo.”W praktyce wykazanie dobrej , iż posiadaliśmy nieruchomość w dobrej wierze będzie bardzo trudne. Przyjmuje się, że nawet osoba nabywająca nieruchomość od właściciela bez zachowania formy aktu notarialnego, będzie traktowana jako posiadacz w złej wierze. Tym samym w większości przypadków dla zasiedzenia nieruchomości będziemy musieli okazać się 30-letnim okresem posiadania bowiem taki jest wymagany w przypadku złej wiary posiadacza. Przechodząc do terminów zasiedzenia należy wskazać, iż do zasiedzenia nieruchomości wymagany jest 20-letni w przypadku dobrej wiary bądź 30-letni w przypadku złej wiary okres posiadania. Wartym w tym miejscu wspomnienia jest fakt, iż do 1.10.1990r. terminy zasiedzenia były odpowiednio krótsze tj. 10 lat dla posiadacza w dobrej a 20 lat w złej wierze przy czym terminy te musiały upłynąć przed wspomnianą wyżej datą. Jeśli do tego czasu termin zasiedzenia nie upłynął po tej dacie wydłużał się do aktualnie obowiązujących. Warto tutaj również dodać, że terminy prowadzące do zasiedzenia mogą być pod pewnymi warunkami doliczane przez następców prawnych np. jeśli nieruchomość posiadał członek rodziny, po którym dziedziczymy ale do czasu śmierci termin zasiedzenia nie upłynął możemy doliczyć czas posiadania poprzednika do czasu naszego posiadania.
Nabycie własności rzeczy ruchomej przez zasiedzenie
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego posiadacz rzeczy ruchomej nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze. Jak wynika z tego uregulowania nabyć własność rzeczy ruchomej przez zasiedzenie możemy tylko legitymując się posiadaniem w dobrej wierze a więc błędnym usprawiedliwionym przekonaniu, iż jesteśmy jej prawowitymi właścicielami. W przeciwieństwie więc do zasiedzenia nieruchomości nie można nabyć własności rzeczy ruchomej bez względu na okres posiadania jeśli jesteśmy posiadaczami w złej wierze. Tytułem przykładu zacytować można Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2000 r. III CKN 802/98 zgodnie, z którym: „W dobrej wierze jest taki samoistny posiadacz rzeczy ruchomej, który wszedł w jej posiadanie nie tylko będąc przekonanym o nabyciu własności rzeczy ruchomej od osoby uprawnionej, ale nadto jeszcze gdy takie jego przekonanie było zarazem usprawiedliwione konkretnymi okolicznościami. Oznacza to, że dobrą wiarę samoistnego posiadacza wyłącza niedołożenie przezeń należytej staranności w celu zbadania, czy zbywca jest rzeczywiście osobą uprawnioną do rozporządzania zbywaną rzeczą.”
Wyjaśnijmy teraz jak uzyskać zasiedzenie?
Zasiedzenie następuje po spełnieniu wyżej opisanych warunków. Jednak aby uzyskać formalne potwierdzenie faktu zasiedzenia tym samym przymiot właściciela należy złożyć odpowiedni wniosek do Sądu. We wniosku będziemy musieli zamieścić żądanie stwierdzenia zasiedzenia określonej nieruchomości na naszą rzecz i dokładnie uzasadnić nasz wniosek opisując szczegółowo sytuację. Będziemy również zobligowani do udowodnienia przed Sądem spełnienie wszystkich wymaganych warunków przedkładając w tym celu odpowiednie dowody jak np. potwierdzenie uiszczania podatków czy wskazać osoby-świadków mogących potwierdzić powołane przez nas okoliczności. Trzeba również pamiętać, że wniosek o zasiedzenie wymagał będzie uiszczenia odpłaty sądowej, która w takiej sprawie wynosi aż dwa tysiące złotych. Jeśli nie dysponujemy taką kwotą wówczas należy złożyć dodatkowo wniosek o zwolnienie od kosztów chociaż jak wynika z praktyki Sądy w tych sprawach niechętnie zwalniają z opłat twierdząc niemal w każdym przypadku, że mieliśmy dużo czasu aby zebrać pieniądze. Niemniej jednak warto próbować bowiem jeśli nie zostaniemy zwolnieni z całej opłaty istnieje szansa na chociażby częściowe zwolnienie. Warto również w tego typu sprawach skorzystać z pomocy profesjonalisty, który doradzi jak sprawnie przeprowadzić sprawę ewentualnie będzie nas reprezentował przed Sadem. Tutaj analogicznie jak przy kosztach sądowych, jeśli nie jesteśmy w stanie ponieść kosztów prawnika, możemy starać się o pomoc prawną z urzędu.
Autor: Radca prawny Piotr Grzelak.