Zgodnie z art. 691 § 1 ustawy – Kodeks cywilny w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują:
- małżonek zmarłego niebędący współnajemcą lokalu,
- dzieci najemcy i jego współmałżonka (także osoby przysposobione);
- inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz
- osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
Warunkiem jest wspólne zamieszkiwanie w lokalu do dnia śmierci najemcy (art. 691 § 2 k.c.). Nie wystarczy samo zameldowanie — liczy się faktyczne zamieszkiwanie i prowadzenie wspólnego gospodarstwa domowego. Zasadniczo przyjmuje się tu konieczność ustalenia, że określony lokal stanowi „centrum życiowe” („ześrodkowanie całej działalności życiowej”) określonej osoby. Przez stałe zamieszkanie, stanowiące przesłankę nabycia praw najmu na podstawie art. 691 k.c., należy więc rozumieć zamieszkiwanie w konkretnym mieszkaniu, w określonej miejscowości, z zamiarem stałego pobytu, wyrażonym przez to, że w tym mieszkaniu i tej miejscowości skupia się życie osobiste i działalność osoby bliskiej najemcy.
Osoby wymienione w art. 691 § 1 k.c. w razie ziszczenia się przesłanki wskazanej w art. 691 § 2 k.c. wstępują w stosunek najmu z mocy samego prawa. Skutek ten następuje przy tym niezależnie od woli właściciela lokalu i niezależnie od ewentualnego ustalenia, że z tytułu czynszu najmu lokalu i innych opłat związanych z jego używaniem pozostają na tę chwilę jakiekolwiek zaległości.
Prawo wstąpienia w stosunek najmu jest niezależne od dziedziczenia. Osoby wstępujące w stosunek najmu mogą nie być spadkobiercami zmarłego najemcy. Osoby te mogą się też zrzec dziedziczenia.
W praktyce często zdarza się, że gmina odmawia zawarcia nowej umowy najmu, np. twierdząc, że nie było wspólnego zamieszkiwania lub kwestionując istnienie wspólnego pożycia. W takiej sytuacji można wystąpić do sądu z pozwem o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu. Opłata od takiego pozwu wynosi 200 zł. Jeśli nie wystąpi się z pozwem, trzeba się liczyć z tym, że gmina wystąpi z pozwem o eksmisję.
