Współwłasność to sytuacja prawna, w której kilka osób posiada niepodzielne prawo własności do konkretnej rzeczy. Każdemu z współwłaścicieli przysługują wszystkie prawa związane z własnością, co oznacza, że każdy z nich ma prawo do całej rzeczy, a nie tylko do jej części proporcjonalnej do jego udziału.
W Polsce wyróżnia się dwa rodzaje współwłasności:
- łączną, która występuje między małżonkami lub wspólnikami spółki cywilnej, oraz
- ułamkową, gdzie współwłaściciele posiadają określone ułamkami udziały, najczęściej w przypadku spadku lub wspólnego nabycia nieruchomości. Współwłasność może zostać przekształcona z łącznej na ułamkową w wyniku rozwodu, separacji lub rozwiązania spółki.
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego współwłasność może być również zniesiona na wniosek jednego ze współwłaścicieli.
Umowne zniesienie współwłasności
Umowne zniesienie współwłasności to proces, w którym współwłaściciele decydują się dobrowolnie zakończyć swoje współposiadanie określonych dóbr. Wymaga to jednomyślnej zgody wszystkich współwłaścicieli, którzy ustalają sposób dokonania tego zniesienia. Przy takim rozwiązaniu nie jest wymagane, aby przekazywane poszczególnym współwłaścicielom przedmioty odpowiadały wartości ich udziałów. Istnieje swoboda w kształtowaniu treści umowy znoszącej współwłasność, z zastrzeżeniem, że nie może ona być sprzeczna z prawem ani zasadami współżycia społecznego.
Umowne zniesienie współwłasności może być przeprowadzone w dowolnym momencie, nawet jeśli wcześniej strony zawarły umowę wyłączającą możliwość takiego rozwiązania.
Umowa zniesienia współwłasności musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego.
Sądowe zniesienie współwłasności
Sądowe zniesienie współwłasności to instytucja regulowana przepisami prawa cywilnego, która umożliwia jednemu ze współwłaścicieli żądanie rozwiązania współwłasności nieruchomości poprzez postępowanie przed sądem. Prawo do żądania takiego zniesienia przysługuje każdemu współwłaścicielowi, niezależnie od zgody pozostałych współwłaścicieli, chyba że istnieje umowa wyłączająca to uprawnienie na określony czas.
Procedura rozpoczyna się od złożenia wniosku przez jednego ze współwłaścicieli do sądu właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Sąd, po przeprowadzeniu rozprawy, ustala warunki zniesienia współwłasności oraz dokonuje podziału nieruchomości.
Sposoby zniesienia współwłasności
Kodeks cywilny określa trzy główne metody zakończenia współwłasności:
- Podział fizyczny rzeczy,
- Przyznanie rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty,
- Sprzedaż rzeczy i podział ceny sprzedaży
Podział fizyczny rzeczy
Zgodnie z art. 211 Kodeksu cywilnego każdy z współwłaścicieli ma prawo żądać, aby zakończenie współwłasności nastąpiło poprzez fizyczny podział rzeczy. Jednakże, z oczywistych przyczyn, dotyczy to wyłącznie rzeczy podzielnych, takich jak nieruchomości gruntowe lub budynki, które mogą być podzielone poprzez wydzielenie odrębnej własności lokali. Jednakże, podział fizyczny rzeczy nie jest możliwy, gdy stoi w sprzeczności z przepisami prawa lub społeczno-gospodarczym przeznaczeniem danej rzeczy, lub gdyby skutkował istotną zmianą rzeczy lub znacznym jej obniżeniem wartości. Podział rzeczy prowadzi do powstania nowych obiektów własności. Wydzielone części stają się wyłączną własnością poszczególnych współwłaścicieli (lub grupy współwłaścicieli, jeśli wyrazili na to zgodę), co prowadzi do zakończenia współwłasności macierzystej rzeczy. W przypadku umownego zakończenia współwłasności, sami współwłaściciele decydują o sposobie podziału rzeczy wspólnej oraz dokonują podziału nowych obiektów. Podział odbywa się zgodnie z wartością udziałów. Natomiast w przypadku sądowego zakończenia współwłasności, podział jest dokonywany przez sąd, który ma za zadanie chronić interesy wszystkich współwłaścicieli. Starając się, aby wydzielone części odpowiadały wartością udziałom. Jednakże istnieją wyjątki od tej zasady, wynikające z praktycznej konieczności lub szczególnych potrzeb współwłaścicieli. W takich sytuacjach różnice w wartości udziałów powinny być wyrównane poprzez dodatkowe dopłaty pieniężne, zgodnie z artykułem 212 § 1 Kodeksu cywilnego.
Przyznanie rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty
Przyznanie jednemu z współwłaścicieli pełnego prawa własności do wspólnej rzeczy jest opcją stosowaną w sytuacji, gdy nie jest możliwe dokonanie fizycznego podziału tejże rzeczy. W takim przypadku, poprzez umowne lub sądowe zniesienie współwłasności, całość przedmiotu zostaje przekazana wyłącznie jednemu z właścicieli. Możliwe jest również wykorzystanie tego sposobu w celu zakończenia współwłasności nad rzeczą podzielną, pod warunkiem zgody wszystkich współwłaścicieli. Zgodnie z postanowieniami art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego, sąd w swoim orzeczeniu nakłada równocześnie na beneficjenta obowiązek spłaty pozostałych współwłaścicieli. W ramach tego postępowania, sąd określa termin oraz sposób spłaty. W przypadku umownego zniesienia współwłasności, kwestie dotyczące spłat regulowane są przez samych współwłaścicieli. Istnieje również możliwość bezpłatnego przekazania pełnego prawa własności nad rzeczą wspólną jednemu ze współwłaścicieli. Rozstrzygnięcie, komu przyznać wyłączne prawo własności nad wspólną rzeczą w ramach postępowania sądowego, stanowi niezwykle trudne zadanie.
Sprzedaż rzeczy i podział ceny sprzedaży
Jedną z metod rozwiązania problemu współwłasności jest podział cywilny, który obejmuje sprzedaż wspólnego mienia i podział uzyskanej kwoty zgodnie z udziałami poszczególnych właścicieli. Taka procedura jest akceptowana zarówno przy dobrowolnym porozumieniu, jak i w przypadku decyzji sądowej dotyczącej rozwiązania współwłasności. W przypadku postępowania sądowego sprzedaż wspólnego mienia jest zatwierdzana, gdy nie ma możliwości dokonania podziału w naturze, a także gdy nie ma podstaw do przyznania któremukolwiek z właścicieli wyłącznego prawa do posiadania danego przedmiotu. W przypadku dobrowolnego rozwiązania współwłasności to sami właściciele dokonują sprzedaży. W takiej sytuacji to właściciele ustalają sposób i termin sprzedaży mienia oraz zasady podziału uzyskanej kwoty ze sprzedaży.
