UMOWY O ROBOTY BUDOWLANE - WYBRANE ZAGADNIENIA

Bogacenie się społeczeństwa oraz stworzenie warunków kredytowania przez banki spowodowało , iż wiele osób fizycznych decyduje się na budowę domów jednorodzinnych .

Usługi budowlane tego typu świadczone są często przez osoby prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą działające w oparciu o niewykwalfikowaną i pozyskaną okazjonalnie siłę roboczą lub przez niewielkie firmy .

Osoby fizyczne będące inwestorami często nie mają natomiast nawet elementarnej wiedzy z zakresu budownictwa , ani żadnej praktyki .

W powyższych warunkach często dochodzi do sporów pomiędzy stronami , które powodują przerwanie wykonywania robót lub całkowite zaprzestanie realizacji umowy . Dlatego też szczególnie ważne jest by strony przed rozpoczęciem realizacji inwestycji zawierały umowy na piśmie oraz by zapisy umów były możliwie jak najbardziej precyzyjne .

Podstawowe znaczenie ma szczegółowe określenie przedmiotu umowy . Odesłanie do projektu budowlanego nie jest wystarczające , przy czym należy podkreślić , iż aktualnie projekt budowlany domu jednorodzinnego o powierzchni nie przekraczającej 70 m. kw. nie jest wymagany i wystarcza jedynie uproszczona dokumentacja .

Opis przedmiotu umowy powinien zostać dokonany poprzez szczegółowe określenie kolejności , rodzaju , ilości , czasu wykonania i zakresu robót niezbędnych do jego wykonania . Najlepszym rozwiązaniem jest podzielenie inwestycji na etapy i przyporządkowanie poszczególnym etapom konkretnych zakresów robót , terminów ich wykonania oraz wysokości wynagrodzenia . Opis taki może przybrać postać harmonogramu rzeczowo – czasowo - finansowego . Im bardziej szczegółowy będzie taki harmonogram tym łatwiej będzie można ustalić zakres wykonanych robót oraz wysokość wynagrodzenia za te wykonane prace .

Ważne jest także zawarcie w umowie szczegółowych zapisów dotyczących wysokości wynagrodzenia wykonawcy , sposobów jego wliczenia , możliwości jego waloryzacji oraz procedury odbioru wykonania robót i procedury płatności . Jeżeli dokładnego zakresu robót nie można ustalić w chwili rozpoczęcia wykonywania prac to można określić elementy umożliwiające wyliczenie wysokości wynagrodzenia ryczałtowo - ilościowego / określenie rodzaju prac w ujęciu jednostkowym + ryczałt kwotowy za jednostkę / . W przypadku , gdy umowa ma być realizowana w dłuższym przedziale czasowym , a ceny materiałów i wysokość wynagrodzeń oraz ceny usług zmieniają się znacznie w krótkich odcinkach czasu - strony mogą określić sposób waloryzacji wynagrodzenia wykonawcy - np. poprzez odesłanie do wskaźników waloryzacji publikowanych przez Prezesa GUS . Istotną jest również kwestia określenia procedury odbioru / zawiadomienie o wykonaniu , dokonanie obmiaru wykonanych robót , sprawdzenie jakości użytych materiałów oraz prawidłowości wykonanych prac , sporządzenie protokołu odbioru z ewentualnymi zastrzeżeniami / oraz procedury płatności / zakres i forma dokumentów odbiorczych , terminy ich złożenia , wystawienie faktury z prawidłowym opisem przedmiotu wykonania , forma płatności , terminy wypłat .

W sytuacji czasowego przerwania lub całkowitego zaprzestania wykonywania robót przez wykonawcę bez powodu lub z powodu np. rozbieżności stron co do szczegółowego zakresu robót albo sporu co do kolejności wykonywania robót , sposobu niezbędnych zabezpieczeń wykonania , wadliwości wykonania , użycia niewłaściwych materiałów lub z innych przyczyn - zapisy umowy i treść harmonogramu umożliwiają w miarę precyzyjne określenie fazy realizacji robót i ich rozliczenie . W sytuacji , gdy strony nie dojdą do porozumienia , a realizacja umowy będzie wstrzymana , stronom pozostaje jedynie droga sądowa .

Wprowadzenie do umowy zapisów przewidujących tego typu sytuacje spowoduje , iż stosunkowo nieskomplikowane będzie rozstanie stron i umożliwi powierzenie dalszego wykonywania robót innemu podmiotowi .

Należy w tym miejscu dodatkowo podkreślić , że w sytuacji wystąpienia sporu pomiędzy stronami szczególnie ważna jest kwestia sformalizowania wzajemnych relacji stron - sporządzenie dokumentacji fotograficznej , pisemna prezentacja stanowisk stron , ich uzasadnienie , sformułowanie oczekiwań wobec kontrahenta , propozycje rozwiązania problemów .

Szczegółowe zapisy umowy ograniczą zakres niezgodności a jednocześnie ułatwią sądowi dokonanie oceny zasadności roszczeń i rozliczenie należności .