Zasiedzenie nieruchomości to nabycie prawa własności cudzej nieruchomości wskutek posiadania przez określony czas. Zgodnie z art. 172 § 1 kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Natomiast zgodnie z art. 172 § 2 kc po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Wskazać jednakże należy, że 20- i 30-letnie terminy zasiedzenia obowiązują dopiero od 1990r. Jeżeli termin zasiedzenia upłynął przed 1.10.1990 r. obowiązują terminy krótsze – 10 (dobra wiara) i 20 lat (zła wiara).
Dobra wiara polega na błędnym, ale w danych okolicznościach usprawiedliwionym przekonaniu posiadacza nieruchomości, że przysługuje mu wykonywane przez niego prawo. W złej wierze jest ten, kto wie, albo wiedzieć powinien, że prawo własności jemu nie przysługuje, lecz innej osobie.
O tym, czy mamy do czynienia z dobrą czy złą wiarą decyduje moment nabycia posiadania, czyli moment objęcia nieruchomości w posiadanie. Zgodnie z zasadą mala fides superveniens non nocet „późniejsza zła wiara nie szkodzi”, decyduje moment nabycia, objęcia. Jeżeli w tym momencie posiadacz był w dobrej wierze, to wówczas termin równa się 20 lat, jeżeli w złej, to 30. Z dobrą wiarą mamy raczej do czynienia przy zasiedzeniu bardzo rzadko.
Z dobrą wiarą można mieć do czynienia w takiej sytuacji, gdy umowa przeniesienia własności nieruchomości została zawarta w formie aktu notarialnego, a później się okazało, że zbywca uchylił się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Wówczas można przyjąć dobrą wiarę, o ile oczywiście tej wady nie wywołała druga strona, przez groźbę czy nawet świadome wprowadzenie w błąd. Innym przykładem jest sytuacja, w której okazało się, że zbywca dokonując czynności przeniesienia własności w formie aktu notarialnego był w stanie, o którym mowa w art. 82 k.c., to jest stanie wyłączającym świadomość złożenia oświadczenia woli.
Osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest posiadaczem w dobrej wierze, gdyż powinna była wiedzieć, w jaki sposób prawidłowo dokonuje się transakcji, których przedmiotem jest nieruchomość (zawsze akt notarialny).
Zasiedzenie jest sposobem nabycia własności, który nie zobowiązuje osoby nabywającej w ten sposób własność do przekazania jakiegokolwiek ekwiwalentu właścicielowi. Oznacza to nieodpłatne nabycie własności.
Niezbędnym elementem do zasiedzenia jest samoistne posiadanie. Na każde posiadanie składają się dwa elementy- to jest corpus, czyli fizyczne władztwo nad rzeczą i animus, czyli zamiar władania. Przy posiadaniu samoistnym musi być zamiar wykonywania jak właściciel, zachowywania się jak właściciel. O tym, czy mamy do czynienia z posiadaniem samoistnym, czy nie, będzie decydowało przede wszystkim zachowanie się posiadacza w stosunku do przedmiotu posiadania. Czy on rzeczywiście zachowuje się jak właściciel wobec sąsiadów, wobec urzędów. Duże znaczenie co do charakteru posiadania ma też podstawa objęcia rzeczy w posiadanie. Jeżeli tą podstawą objęcia rzeczy w posiadanie jest umowa nieformalna sprzedaży gruntu, to z reguły będziemy mieli do czynienia z posiadaniem samoistnym, ponieważ taka była wola tego, który nabył posiadanie w drodze nieformalnej umowy. Innymi przejawami samoistnego posiadania mogą być uznane takie zachowania jak płacenie podatku od nieruchomości, zachowanie się tego posiadacza w stosunku do otoczenia, w stosunku do urzędów jak właściciel.
Posiadacz zależny, taki jak najemca czy dzierżawca, który płaci czynsz za nieruchomość właścicielowi, co do zasady nie może nabyć własności takiej nieruchomości przez zasiedzenie, ponieważ nie zachowuje się w stosunku do tej nieruchomości jak właściciel. Gdyby uważał się za właściciela, wówczas nie płaciłby za tę nieruchomość właścicielowi.
Jeżeli chodzi o rozpoczęcie biegu terminu zasiedzenia, to zaczyna on biec od momentu objęcia nieruchomości w posiadanie samoistne przez tego posiadacza, bez względu na sposób uzyskania posiadania- czy posiadacz samoistny uzyskał to posiadanie przez przeniesienie tego posiadania czy też czynem samowolnym.
W sytuacji, w której nastąpiło przekazanie posiadania rzeczy od poprzedniego posiadacza, to osoba, która nabyła posiadanie może do czasu, przez który sama posiada rzecz, doliczyć czas jej posiadania przez swego poprzednika- o ile nabył on posiadanie w dobrej wierze. W razie gdy wszedł on w posiadanie rzeczy w złej wierze, można doliczyć jego czas tylko wtedy, gdy ich łączny czas posiadania samoistnego wynosi minimum 30 lat.
Można zasiedzieć grunt czy wyodrębniony lokal. Nie można natomiast nabyć własności przez zasiedzenie kilku pomieszczeń w lokalu, np. dwóch pokoi w trzypokojowym mieszkaniu.
Wskazać również należy, że dopuszczalne jest zasiedzenie udziału we współwłasności. W celu zasiedzenia takiego udziału, wszelkie czynności wymagane do stwierdzenia zasiedzenia (nieprzerwane posiadanie samoistne przez określony ustawą czas) muszą być wykonywane w stosunku do udziału, czyli części nieruchomości.
Oczywiście właściciel nieruchomości nie jest bezbronny w przypadku, w którym utracił on posiadanie samoistne i istnieje zagrożenie zasiedzenia. Ma on wówczas kilka możliwości działania.
Jak się bronić przed zasiedzeniem?
-
PRZEZ KAŻDĄ CZYNNOŚĆ PRZED SĄDEM LUB INNYM ORGANEM POWOŁANYM DO ROZPOZNAWANIA SPRAW LUB EGZEKWOWANIA ROSZCZEŃ DANEGO RODZAJU ALBO PRZED SĄDEM POLUBOWNYM, PRZEDSIĘWZIĘTĄ BEZPOŚREDNIO W CELU DOCHODZENIA LUB USTALENIA ALBO ZASPOKOJENIA LUB ZABEZPIECZENIA ROSZCZENIA;
2) przez uzyskanie uznania roszczenia przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje,
-
PRZEZ WSZCZĘCIE MEDIACJI.
- wniosek o dział spadku, o ile uczestnikiem jest samoistny posiadacz,
- wniosek o zniesienie współwłasności,
- wniosek o wszczęcie egzekucji,
-
WEZWANIE DO PRÓBY UGODOWEJ.
Wniosek o stwierdzenie nabycia spadku nie przerywa biegu przedawnienia. Tak samo wniosek o nadane klauzuli wykonalności nie przerywa biegu przedawnienia.
Stwierdzenie zasiedzenia następuje w trybie postępowania nieprocesowego- jest ono uregulowane w art. 609-610 kodeksu postępowania cywilnego. Sprawa toczy się przed sądem rejonowym na rozprawie. Postępowanie toczy się na wniosek osoby zainteresowanej.
Uczestnikiem postępowania powinien być przede wszystkim poprzedni właściciel lub współwłaściciele, a w szczególności osoba ujawniona w księdze wieczystej jako właściciel lub współwłaściciel, jeżeli oczywiście ta nieruchomość ma urządzona księgę wieczystą. A jeżeli nie ma- to ci, którzy figurują w zbiorze dokumentów, a jeżeli nie jednego i drugiego- to osoba, która uchodzi za właściciela, która czuje się właścicielem, przeciwko której biegnie termin zasiedzenia. W razie śmierci tych osób, osobami zainteresowanymi i uczestnikami postępowania są ich spadkobiercy. Wnioskodawca ma obowiązek wskazać uczestników postępowania we wniosku.
W postanowieniu stwierdzającym nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie sąd orzeka, kto w określonej chwili nabył jej własność. Może się okazać, że zasiedzenie nieruchomości będzie orzeczone na rzecz innej osoby niż wnioskodawca, o ile z okoliczności sprawy będzie wynikać taki wniosek dla sądu.
Po uprawomocnieniu się postanowienia o zasiedzeniu od zasiedzenia trzeba zapłacić podatek. Zasiedzenie podlega podatkowi określonemu w ustawie o podatku od spadków i darowizn. Nabycie własności w drodze zasiedzenia podlega opodatkowaniu stawką podatku w wysokości 7% podstawy opodatkowania. Podstawą opodatkowania jest wartość nabytej nieruchomości. Podatek opłaca się w urzędzie skarbowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości.
Ostatnim krokiem, który należy zrobić jest ujawnienie w księdze wieczystej nieruchomości prawa własności poprzez złożenie odpowiedniego wniosku do wydziału ksiąg wieczystych w sądzie rejonowym prowadzącym księgę wieczystą nieruchomości, której się stało właścicielem.
Od 30 kwietnia 2016 r. nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli - ustalona zgodnie z przepisami tej ustawy - powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.
r. pr. Przemysław Kempczyński