W polskim prawie, oprócz podstawowego prawa rzeczowego, którym jest własność istnieje również szereg szczególnych praw majątkowych, które uprawniają osoby niebędące właścicielami danej rzeczy (np. nieruchomości) do korzystania z niej w określonym zakresie. Mowa o tzw. ograniczonych prawach rzeczowych, zwanych też "prawami na rzeczy cudzej" (iura in re aliena).
Jednym z nich jest służebność, która polega na obciążeniu jednej nieruchomości (tzw. nieruchomości obciążonej) na rzecz właściciela innej nieruchomości (tzw. nieruchomości władnącej) albo na rzecz określonej osoby, w celu umożliwienia korzystania z cudzej nieruchomości w określonym zakresie – najczęściej dla zapewnienia dostępu, korzystania z urządzeń czy zaspokojenia codziennych potrzeb.
Występują dwa rodzaje służebności:
- gruntowa – związana z nieruchomością władnącą i ustanawiana na rzecz każdoczesnego jej właściciela (np. prawo przejazdu, przechodu, korzystania z urządzeń),
- osobista – ustanawiana na rzecz konkretnej osoby i wygasająca najpóźniej wraz z jej śmiercią (np. służebność mieszkania).
Jedną z najpowszechniej występujących służebności jest służebność gruntowa drogi koniecznej. Jest ona ustanawiana w sytuacji, gdy dana nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do zabudowań gospodarskich. Może to wynikać z odcięcia działki od drogi publicznej przez inne nieruchomości lub z faktu, że istniejący dostęp jest niewystarczający i utrudnia racjonalne korzystanie z nieruchomości, np. uniemożliwiając uzyskanie pozwolenia na budowę domu lub wjazd ciężkim sprzętem rolniczym.
Prawo cywilne przewiduje w takich sytuacjach właśnie instytucję drogi koniecznej, która ma na celu przywrócenie „odciętej” nieruchomości funkcjonalności.
Służebność drogi koniecznej może być ustanowiona na dwa sposoby:
- w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego między właścicielami nieruchomości władnącej i obciążonej, w której określa się przebieg drogi oraz wynagrodzenie na rzecz właściciela nieruchomości obciążonej,
- na mocy orzeczenia sądu – w przypadku braku porozumienia między właścicielami nieruchomości władnącej i obciążonej, każdy z nich może złożyć wniosek do sądu, który po rozpatrzeniu sprawy przy pomocy biegłego lub biegłych sądowych ustali, czy ustanowienie służebności jest uzasadnione, a jeśli tak – wytyczy jej przebieg i zasądzi wynagrodzenie na rzecz właściciela nieruchomości obciążonej.
W każdym przypadku przebieg drogi powinien być wyznaczany z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno również uwzględniać interes społeczno-gospodarczy, a więc konieczne jest zbadanie skutków, jakie ustanowienie drogi koniecznej spowoduje dla "interesu publicznego", np. innych nieruchomości (hałas samochodów/maszyn), środowiska naturalnego, zachowania walorów krajobrazowych, stosunków lokalnych.
Jak już wspomniano, ustanowienie drogi koniecznej co do zasady nie jest darmowe. Zarówno strony umowy, jak i sąd ustanawiając służebność, określają wynagrodzenie z tego tytułu – najczęściej jednorazowe, rzadziej okresowe. Jego wysokość zależy od wielu czynników, w tym przede wszystkim: powierzchni przeznaczonej pod drogę, spadku wartości nieruchomości obciążonej oraz utrudnień w jej użytkowaniu. Ustanowienie służebności drogi koniecznej stanowi podstawę do wpisu zarówno w księdze wieczystej nieruchomości obciążonej, jak i w księdze wieczystej nieruchomości władnącej.
Służebność drogi koniecznej zasadniczo ustanawiana jest na czas nieoznaczony. Nie musi ona jednak trwać wiecznie. Może ona wygasnąć, jeżeli jej cel przestaje istnieć, np. jeśli nieruchomość władnąca uzyska dostęp do drogi publicznej w inny sposób (przez wykup innej działki lub budowę innej drogi). Właściciel nieruchomości obciążonej może wówczas zażądać zniesienia już ustanowionej służebności. Służebność może również wygasnąć, jeżeli właściciel nieruchomości władnącej zrzeknie się tego prawa lub nie korzysta z niego przez dziesięć lat. Prawo to wygasa ponadto, jeżeli przejdzie na właściciela rzeczy obciążonej albo jeżeli uprawniony z służebności nabędzie własność rzeczy obciążonej.
Podsumowanie
Służebność drogi koniecznej to ważne narzędzie prawne, które pozwala w sposób sprawiedliwy i zgodny z prawem uregulować korzystanie z cudzej nieruchomości „odciętej” od drogi publicznej. Instytucja ta chroni właścicieli nieruchomości nieposiadających dostępu do drogi publicznej, a jednocześnie zapewnia rekompensatę właścicielowi gruntu, przez który służebność ma przebiegać. Choć sprawy dotyczące ustanowienia drogi koniecznej najczęściej trafiają do sądu, strony mogą porozumieć się i ustanowić służebność umownie, w formie aktu notarialnego. Takie rozwiązanie jest szybsze i pozwala uniknąć długotrwałego oraz kosztownego sporu sądowego, a także sprzyja zachowaniu dobrosąsiedzkich stosunków.
