Przed zawarciem umowy kupna-sprzedaży nieruchomości często dochodzi do podpisania przez strony umowy przedwstępnej, zazwyczaj ma to miejsce gdy finalizacja umowy przenoszącej własność nie jest od razu możliwa – np. gdy kupujący musi uzyskać kredyt na zakup, czy sprzedający musi uzyskać niezbędne dokumenty.
Niemal powszechnie terminy zaliczka i zadatek używanie są zamiennie. Co jest błędem, są to dwie odrębne formy zabezpieczenia zawarcia umowy iststecznej. W umowie przedwstępnej należy precyzyjnie wskazać formę zabezpieczenia, gdyż zapisy te mają istotne znaczenie w przypadku dochodzenia roszczeń, jeśli jedna ze stron nie wywiąże się z postanowień umowy. Minął określony w umowie przedwstępnej termin zawarcia umowy przyrzeczonej, a do jej zawarcia nie doszło.
Zarówno zaliczka, jak i zadatek mają za zadanie zabezpieczenie transakcji - zawarcia umowy finalnie przenoszącej własność. W przypadku, gdy umowa przyrzeczona zostanie zawarta i transakcja dojdzie do skutku, kwota uiszczona tytułem czy to zaliczki , czy zadatku zaliczana jest na poczet ceny sprzedaży. Sytuacja wygląda zgoła inaczej gdy do finalizacji transakcji nie dochodzi.
Brak jest definicji legalnej zaliczki – jest to określona kwota, którą kupujący wpłaca sprzedającemu na poczet przyszłej ceny nabycia. Jeśli pomiędzy stronami nie dojdzie do zawarcia umowy ostatecznej, rozliczenie zaliczki następuje na zasadach ogólnych. Nie ma znaczenia przyczyna niezawarcia tej umowy. Sprzedający ma obowiązek zwrócić kupującemu uiszczoną przez niego zaliczkę. Natomiast zadatek jest instytucją uregulowaną w kodeksie cywilnym. W sytuacji gdy umowa przedwstępna nie zostanie wykonana, nie dojdzie do zawarcia umowy ostatecznej, zasadnicze znaczenie ma przyczyna i osoba/ strona z winy której nie doszło do zawarcia umowy. Jeśli umowa nie zostanie wykonana z winy kupującego, sprzedający, bez wyznaczania kupującemu dodatkowego terminu na jej wykonanie, może zachować otrzymany zadatek.
Natomiast gdy do zawarcia umowy ostatecznej nie dochodzi winy sprzedającego, kupujący może żądać od sprzedającego zapłaty sumy stanowiącej dwukrotność zapłaconego zadatku. Zadatek ma zatem podwójną funkcję tj. zabezpieczającą wykonanie umowy oraz odszkodowawczą, gdy do wykonania umowy nie dojdzie z winy jednej ze stron.
Jeśli umowa nie zostanie zrealizowana wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo w sytuacji gdy do zawarcia umowy ostatecznej nie dochodzi z winy obu stron, wówczas sprzedający podobnie jak w sytuacji zaliczki powinien zwrócić kupującemu uiszczony przez niego zadatek.
