Faktem jest, że odrębne sytuacje prawne mogą być bardzo podobne do siebie i w wielu aspektach rodzić nawet te same skutki. Nie oznacza to jednak, że wszystkie następstwa dwóch podobnych sytuacji prawnych będą takie same. Wystarczy przywołać przykład najmu, dzierżawy i leasingu, które dla wielu oznaczają to samo, gdyż z czysto praktycznego punktu widzenia prowadzą do identycznego rezultatu, tj. umożliwiają odpłatne korzystanie z cudzej rzeczy. Jednakże każda z tych instytucji, pomimo licznych podobieństw, posiada swoją unikalną specyfikę. To właśnie ta specyfika sprawia, że nazywanie każdej z nich w odmienny sposób i uregulowanie ich w osobnych przepisach prawa ma sens.

      Dotyczy to też innych instytucji prawnych, bo każda z nich ma swoją specyfikę, odróżniającą ją od pozostałych.
I będzie tak nawet wtedy, jeśli w danym układzie stosunków faktycznych użycie tej czy innej instytucji prawnej doprowadzi do tych samych skutków praktycznych. Wystarczy bowiem (niekiedy niewielka) zmiana okoliczności, by specyfika użytej instytucji prawnej ujawniła się z całą mocą i okazało się, że trzeba jednak było wybrać inne rozwiązanie.

Bardzo często błędnie utożsamiamy dwie odmienne sytuacje prawne i uważamy, że skoro w sytuacji „A” wystąpił skutek „B”, to również podobna sytuacja „A.1” przyniesie ten sam rezultat. Dopóki okoliczności faktyczne danej sprawy na to pozwalają, niedostrzeganie różnicy pomiędzy jedną a drugą sytuacją prawną nie zrodzi istotnych konsekwencji. Jeżeli jednak któryś z elementów sytuacji faktycznej ulegnie zmianie, może zdarzyć się, że utożsamianie odmiennych instytucji i pomijanie ich różnic doprowadzi do poważnych skutków, nierzadko bardzo niekorzystnych.

   Najpewniej każdy ma jakieś wyobrażenie o swojej sytuacji prawnej. Jednak praktyka często pokazuje, że zainteresowani błędnie kwalifikują pod względem prawnym sytuacje, w których się znajdują. W takim przypadku pierwszym zadaniem prawnika świadczącego pomoc prawną jest właśnie wyjaśnienie klientowi różnicy pomiędzy rzeczywistością prawną, a wyobrażeniem klienta.

      2. Tytułem przykładu można wskazać na różnicę pomiędzy prawem własności lokalu mieszkalnego
a spółdzielczym własnościowym prawem do takiego lokalu. Osoba, której przysługuje spółdzielcze prawo do danego lokalu mieszkalnego nie jest właścicielem tego lokalu. Właścicielem lokalu jest w tym przypadku spółdzielnia mieszkaniowa, w której zasobach lokal się znajduje. Uprawnionemu przysługuje więc tylko prawo do lokalu będącego własnością spółdzielni mieszkaniowej. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest jednak bardzo „silnym” prawem, które tak jak prawo własności może zostać zbyte (odpłatnie albo nieodpłatnie), jest dziedziczone przez spadkobierców osoby uprawnionej i podlega egzekucji w celu zaspokojenia wierzycieli tej osoby (a nie wierzycieli spółdzielni mieszkaniowej). Z punktu widzenia potrzeb życia codziennego lokal mieszkalny będący przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zaspokaja potrzeby mieszkaniowe uprawnionego
w niemniejszym stopniu niż gdyby stanowił on jego własność. Dlatego wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie odbiega od wartości prawa własności takiego lokalu.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w jeszcze większym stopniu upodobni się do prawa własności, jeśli założy się dla niego księgę wieczystą. W takiej księdze nie będzie jednak wpisany odpowiedni udział we własności gruntu pod budynkiem oraz w częściach wspólnych budynku, gdyż uprawnionemu z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu taki udział nie przysługuje. Jeżeli w danym budynku nie doszło jeszcze do wyodrębnienia własności lokali, właścicielem gruntu i całego budynku (w tym lokali) pozostaje co do zasady tylko spółdzielnia mieszkaniowa.

    Mimo tego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może zostać obciążone hipoteką – np. w celu zabezpieczenia spłaty kredytu zaciągniętego na zakup tego prawa do lokalu. To również upodabnia spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu do prawa własności. Można jeszcze dodać, że tak jak w przypadku własności lokalu, do przeniesienia na inną osobę spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu niezbędne jest zawarcie umowy
w formie aktu notarialnego. Ponadto lokal objęty spółdzielczym prawem własnościowym można komuś wynająć.

Wynika stąd, że organy spółdzielni mieszkaniowej mają ograniczony wpływ na los prawny lokalu objętego spółdzielczym prawem własnościowym. Korzystanie z danego lokalu przez osobę, której przysługuje to prawo jest przy tym w znacznym stopniu uniezależnione od sytuacji prawnej i finansowej spółdzielni mieszkaniowej.
     W szczególności jeżeli w toku likwidacji czy upadłości spółdzielni albo w związku z egzekucją przeciwko spółdzielni, nieruchomość spółdzielni, obejmująca dany lokal mieszkalny, zostanie nabyta przez podmiot niebędący spółdzielnią mieszkaniową, dotychczasowe spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu przekształci się w prawo odrębnej własności tego lokalu.

   Wszystkie te właściwości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu sprawiają, że osoby, którym przysługuje takie prawo, nierzadko mają problem z odpowiedzią na pytanie czy są właścicielami ich lokalu, czy też przysługuje im do niego spółdzielcze prawo własnościowe (zwłaszcza, gdy założono dla niego księgę wieczystą). Niekiedy nawet uprawnieni z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu uważają, że są właścicielami
i planują przeprowadzenie transakcji, która co prawda byłaby możliwa w przypadku prawa własności lokalu, lecz nie wchodzi w grę przy spółdzielczym prawie własnościowym.

      Takiego prawa nie można bowiem przenieść na inną osobę np. na podstawie umowy o dożywocie – a więc
w zamian za dożywotnie utrzymanie zbywcy (jako dożywotnika) przez nabywcę. Co prawda można zobowiązać się do dożywotniego utrzymywania zbywcy spółdzielczego prawa własnościowego, jednak nie będzie to „dożywocie”
w rozumieniu Kodeksu cywilnego i po stronie nabywcy nie powstanie obowiązek, z którego nie będzie mógł zwolnić się bez zgody zbywcy lub właściwego sądu.

     Podobnie przedstawia się zagadnienie służebności osobistej mieszkania i prawa użytkowania, którymi można obciążyć własność lokalu, ale już nie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Okazuje się więc, że nieodróżnianie specyfiki prawa własności i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu może doprowadzić do sytuacji, w której strony planujące zawrzeć umowę przeniesienia prawa do danego lokalu będą zmuszone zmienić, a niekiedy wręcz zarzucić swoje plany, niezależnie od poczynionych już przygotowań
i poniesionych w związku z tym nakładów czy kosztów (wyniknie to np. z przyczyn podatkowych – umowa dożywocia jest co do zasady dużo „tańsza” podatkowo niż umowa darowizny, jeżeli obdarowanym miałaby być osoba spoza rodziny darczyńcy).

    Na marginesie można dodać, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu istotnie różni się też od spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, które z kolei jest prawem niezbywalnym, nie przechodzi na spadkobierców uprawnionego i nie podlega egzekucji, a w swej istocie bardziej przypomina najem lokalu niż prawo własności.

      3. Skoro zostało już powiedziane, że nie tylko przeniesienie na inną osobę prawa własności nieruchomości
(w tym lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość) wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, ale dotyczy to również przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, można zauważyć, że wśród zainteresowanych niejednokrotnie pojawia się problem z odróżnieniem poszczególnych czynności dokonywanych z udziałem notariusza. Zdarza się bowiem, że sam fakt odwiedzenia kancelarii notarialnej
i sporządzenia tam jakiegoś dokumentu, jest utożsamiany ze sporządzeniem aktu notarialnego.

Trzeba więc zauważyć, że notariusze dokonują różnych czynności notarialnych i nie każda z nich jest aktem notarialnym. Poza aktami notarialnymi notariusze sporządzają też poświadczenia zgodności odpisu z okazanym notariuszowi dokumentem, poświadczenia daty okazania notariuszowi dokumentu, poświadczenia własnoręczności podpisów, akty poświadczenia dziedziczenia i inne czynności notarialne.

   Szczegółowe wyjaśnienie funkcji i zasad sporządzania poszczególnych czynności notarialnym wymagałoby bardzo  obszernego omówienia. Wbrew spotykanym niekiedy opiniom, każda czynności notarialna jest czynnością złożoną. W pewnych sytuacjach sporządzenie przez notariusza chociażby odpisu okazanego mu dokumentu może stać się zadaniem wysoce problematycznym i wymagającym od niego znacznego nakładu pracy.

      Zważywszy więc, że celem niniejszego omówienia jest wyłącznie bardzo ogólne przedstawienie nierzadko bardzo skomplikowanych zagadnień prawnych oraz edukacja prawna, która w założeniu autorki ma przede wszystkim zachęcać odbiorców do korzystania z profesjonalnej pomocy prawnej, w tym świadczonej na podstawie ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o nieodpłatnej pomocy prawnej oraz edukacji prawnej (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 2030), można przyjąć, że akt notarialny to pisemne stwierdzenie przez notariusza treści mających znaczenie prawne oświadczeń woli stron, czyniące zadość określonym w ustawie formalnościom. Zatem w uproszczeniu można powiedzieć, że sporządzając akt notarialny notariusz spisuje wszystkie oświadczenia strony, składające się na daną czynność prawną (np. umowę). Z kolei w przypadku poświadczenia przez notariusza własnoręczności podpisów złożonych na danym dokumencie, treść dokumentu (np. umowę) przygotowują strony, a rolą notariusza jest w istocie urzędowe poświadczenie, że podpisy złożone na tym dokumencie, pochodzą od osób, których tożsamość notariusz ustalił np. na podstawie okazanych mu dowodów osobistych. Zatem w takim przypadku strony jedynie składają w obecności notariusza podpis lub uznają przed nim, że złożony wcześniej na dokumencie podpis, został złożony przez nie własnoręcznie.

     Prawo uzależnia niekiedy skuteczność danej czynności prawnej od dokonania jej z zachowaniem szczególnej formy. Dlatego nie zawsze wystarczy, że strony same spiszą treść np. umowy sprzedaży czy dzierżawy - aby osiągnąć zamierzony przez nie skutek prawny. Jak już zostało wskazane sprzedaż czy darowizna nieruchomości zawsze wymaga sporządzenia aktu notarialnego. Natomiast np. udzielenie komuś pełnomocnictwa do złożenia w imieniu mocodawcy oświadczenia o wstąpieniu w związek małżeński ze wskazaną osobą, musi być nie tylko udzielone na piśmie, ale ponadto z podpisem urzędowo poświadczonym. Niedochowanie przewidzianej przez prawo formy szczególnej spowoduje nieważność czynności.

       Zdarza się jednak, że same strony chcą by notariusz np. poświadczył ich podpisy na umowie – choćby nawet nie było to wymagane przez prawo. W takim przypadku strony po prostu zabezpieczają się i zależy im już tylko na tym, by w przyszłości nie twierdzono, że dokument w rzeczywistości podpisał ktoś inny.

W niektórych przypadkach przepisy wymagają tego, aby notariusz urzędowo poświadczył na okazanym mu dokumencie datę tego okazania. Chodzi tutaj o wyeliminowanie ryzyka sfałszowania prawdziwej daty sporządzenia dokumentu. Jeżeli notariusz poświadczy, że danego dnia okazano mu konkretny dokument, trudno będzie
w przyszłości utrzymywać, że w rzeczywistości nie istniał on jeszcze w tej dacie, lecz został sporządzony dopiero później. Zatem jeśli komuś zależy na tym, aby móc w przyszłości udowodnić, że dany dokument nie został sporządzony później niż danego dnia (np. że umowa najmu mieszkania nie została sporządzona dopiero po tym, gdy doszło już do sprzedaży mieszkania, lecz wcześniej – z uwagi na przewidziane prawem uproszczone możliwości wypowiedzenia najmu w przypadku zbycia lokalu), powinien udać się do notariusza, aby ten na okazanym mu dokumencie poświadczył urzędowo datę okazania mu tego dokumentu, a więc datę, w której ten dokument na pewno już istniał (prawo nie ułatwia wypowiedzenia umowy najmu przez nabywcę, jeżeli zawarto ją na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną).

      Jeśli chodzi natomiast o notarialne odpisy dokumentów, to poświadczenie przez notariusza zgodności odpisu dokumentu z oryginałem, nadaje temu odpisowi moc oryginału i sprawia, że odpis powinien wywoływać te same skutki prawne co oryginał. Co prawda w przypadku niektórych dokumentów (np. wypisów z rejestru gruntów) prawo z góry zabrania sporządzania ich odpisów, jednak w wielu przypadkach sporządzenie odpisu notarialnego stanowi znacznie tańszą alternatywę dla wystąpienia o kolejny dokument w oryginale (np. o zaświadczenie o niekaralności).

      Z kolei akt poświadczenia dziedziczenia, od chwili zarejestrowania go przez notariusza w Rejestrze Spadkowym, ma moc prawomocnego postanowienia sądu stwierdzającego nabycie przez określone osoby spadku po zmarłym. Notariusz sporządza taki akt po przeprowadzeniu przed nim postępowania spadkowego, które stanowi dużo mniej czasochłonną alternatywę dla sądowego postępowania spadkowego.

      Podsumowując można stwierdzić, że wbrew spotykanej niekiedy opinii, nie każda czynność dokonywana przez notariusza jest aktem notarialnym. W praktyce zdarza się jednak, że niektóre osoby są przekonane, że doszło do zbycia czyjejś nieruchomości, gdyż według ich wiedzy właściciel (np. krewny przed śmiercią) zawarł „jakąś” umowę dotyczącą tej nieruchomości „u notariusza”. Tymczasem jednak w rzeczywistości mogło dojść np. tylko do zawarcia umowy dzierżawy tej nieruchomości z podpisami poświadczonymi przez notariusza.

Z drugiej strony trzeba mieć świadomość, że w przypadku złożenia oświadczenia na piśmie, jedynie
z poświadczeniem własnoręczności podpisów stron przez notariusza (a nie w formie aktu notarialnego), udział notariusza w sporządzeniu dokumentu będzie sprowadzał się przede wszystkim do urzędowego ustalenia tożsamości osób, które podpisały przy nim sporządzony przez siebie dokument. Odzwierciedla się to oczywiście
w nieporównywalnie niższej wysokości kosztów notarialnych za poświadczenie własnoręczności podpisu złożonego na danym dokumencie, niż w przypadku sporządzenia przez notariusza aktu notarialnego, obejmującego wszystkie oświadczenia strony. Wysokość taksy notarialnej określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości.

4. Niezależnie od tego czy sprawa spadkowa została przeprowadzona przed sądem czy przed notariuszem, należy dostrzegać różnicę pomiędzy stwierdzeniem nabycia spadku (poświadczeniem dziedziczenia) a działem spadku. Bardzo często zdarza się, że spadkobiercy, którzy uzyskali sądowe stwierdzenie nabycia spadku (notarialne poświadczenie dziedziczenia) są przekonani, że w ten sposób podzielili już między sobą spadek. Tymczasem trzeba pamiętać, że pozostawiony przez zmarłego spadek to ogół praw i obowiązków majątkowych, które spadkodawca miał w chwili śmierci. Jeżeli więc sąd czy notariusz stwierdzają urzędowo, kto w jakim udziale nabył spadek po zmarłym, oznacza to tylko tyle, że wskazane osoby nabyły we wskazanych udziałach właśnie ten ogół praw
i obowiązków majątkowych zmarłego, bez wyszczególniania tego, kto np. nabył daną rzecz wchodzącą w skład spadku (pomijam w tym miejscu wyjątki od tej zasady, które pojawią się wówczas, gdy zmarły przed śmiercią uczynił tzw. zapis windykacyjny albo gdy spadkodawca zmarł przed 14 lutego 2001 r. i pozostawił gospodarstwo rolne).

     Zatem sądowe stwierdzenie nabycia spadku (notarialne poświadczenie dziedziczenia) określa jedynie udziały spadkobierców w każdym prawie i w każdym obowiązku majątkowym zmarłego, a więc w całym spadku, bez wyszczególniania poszczególnych składników spadku (i to nawet wówczas, gdyby w skład spadku wchodził tylko jeden przedmiot).

Jeżeli już ustalimy te udziały w całym spadku, a planujemy rozporządzić pojedynczymi składnikami majątku spadkowego (np. mieszkaniem, samochodem), powinniśmy następnie doprowadzić do przeniesienia przypadających na poszczególnych spadkobierców udziałów na rzecz określonej osoby (np. tylko na jednego ze spadkobierców albo na osobę trzecią). Zasadą jest, że przeniesienie udziałów w poszczególnych przedmiotach należących do spadku następuje w drodze tzw. działu spadku, który może zostać dokonany w umowie (w przypadku zgody wszystkich spadkobierców) lub w postępowaniu sądowym.

    Tak więc samo sądowe stwierdzenie nabycia spadku (notarialne poświadczenie dziedziczenia) nie powoduje przejścia poszczególnych składników spadku na określone osoby. Jest tak dlatego, że do nabycia całego spadku (udziałów w całym spadku) dochodzi już z chwilą śmierci zmarłego (tj. z chwilą tzw. otwarcia spadku). I to nawet jeśli któryś z pierwotnych spadkobierców odrzucił spadek i w związku z tym do dziedziczenia doszły inne osoby. Osoba, która odrzuciła spadek, jest traktowana tak, jakby nie dożyła śmierci spadkodawcy. Dlatego przyjmuje się, że ten kto doszedł do spadku w wyniku odrzucenia go przez kogoś innego, też odziedziczył spadek z chwilą śmierci zmarłego (a nie z chwilą odrzucenia spadku przez poprzedniego spadkobiercę).

A skoro datą nabycia spadku zawsze jest chwila śmierci spadkodawcy, to sądowe stwierdzenie nabycia spadku (notarialne poświadczenie dziedziczenia), z którego wynika kto i w jakim udziale odziedziczył spadek, nie prowadzi do nabycia czegokolwiek przez któregoś ze spadkobierców. Takie orzeczenie (akt poświadczenia dziedziczenia) jedynie urzędowo potwierdza przysługiwanie komuś praw do spadku od chwili śmierci zmarłego (i umożliwia np. dokonanie zmiany wpisów w dowodzie rejestracyjnym pojazdu – o ile jednak w miejsce zmarłego mają być wpisani wszyscy spadkobiercy w przypadających im udziałach).

Jeżeli jednak wolą kilku spadkobierców dziedziczących np. samochód jest to, by właścicielem pojazdu stał się tylko jeden z nich (albo osoba trzecia) muszą przenieść swoje udziały w spadku na tę osobę.

Sądowe stwierdzenie nabycia spadku (notarialne poświadczenie dziedziczenia) uzyskuje się zatem tylko raz. Jeżeli chodzi natomiast o późniejsze rozporządzanie przedmiotami należącymi do spadku, to może dojść nawet do kilku takich rozporządzeń, np. do kilku tzw. częściowych działów spadku zawartych w drodze umowy.

Można tylko dodać, że już z chwilą zakończenia pierwszego etapu szerokorozumianego postępowania spadkowego, tj. z chwilą uzyskania sądowego stwierdzenia nabycia spadku (notarialnego poświadczenia dziedziczenia), pojawia się konieczność uregulowania podatku od spadków. I to niezależnie od tego, czy spadkobiercy zamierzają następnie rozporządzać przedmiotami wchodzącymi w skład spadku czy pozostać przy współwłasności majątku spadkowego.

    5. Różnorodność podatków i złożoność sytuacji prawnych, które pojawiają się na tle przepisów prawa podatkowego, również prowadzą do tego, że zwłaszcza osoby, które nie odczuwają potrzeby konsultacji
z profesjonalistami, często przesadnie upraszczają swoją rzeczywistość prawną i „wrzucają do jednego worka” odrębne zdarzenia prawne. Szersze omówienie przykładów takich uproszczeń na gruncie prawa podatkowego wymagałoby osobnego artykułu. W tym miejscu można jednak półżartem przywołać pytanie: „za co ja płacę te podatki?”, które Polacy mają zwyczaj wypowiadać, zetknąwszy się z nieprawidłową ich zdaniem sytuacją, związaną
z funkcjonowaniem państwa.

     Odpowiedź na to pytanie wymaga odróżnienia podatków od opłat. Ordynacja podatkowo w art. 6 wprost stanowi, że podatkiem jest publicznoprawne, nieodpłatne, przymusowe oraz bezzwrotne świadczenie pieniężne na rzecz Skarbu Państwa, województwa, powiatu lub gminy, wynikające z ustawy podatkowej. Wskazana w tym przepisie nieodpłatność podatku oznacza, że zapłata podatku nie wiąże się z uzyskaniem jakiegokolwiek świadczenia wzajemnego ze strony państwa, województwa, powiatu lub gminy. Dlatego odpowiedź na powyższe pytanie brzmi: „za nic”. Nie kłóci się z tym fakt, że dochody podatkowe finansują potrzeby publiczne, a więc w zasadzie potrzeby zbiorowe. Prawo stanowi jednoznacznie, że podatek to świadczenie m.in. nieodpłatne, dlatego płacąc podatki podatnik nie może oczekiwać niczego w zamian.

Inaczej przedstawia się natomiast kwestia wszelkiego rodzaju opłat, które z zasady są odpłatnymi daninami publicznymi. Oznacza to, że uiszczenie opłaty wiąże się z uzyskaniem wzajemnego świadczenia przez osobę, która opłatę uiściła (np. opłata skarbowa za wydanie odpisu skróconego aktu urodzenia, czy opłata sądowa za rozpoznanie sprawy przez sąd).

     System prawa nie jest jednak w pełni spójny terminologicznie. Dlatego niekiedy, pomimo określania w przepisach konkretnej daniny publicznej nazwą „opłata”, poniesienie jej nie będzie wiązać się z odpłatnością. Dla przykładu opłata targowa, pobierana od sprzedaży na targowiskach, z wyłączeniem sprzedaży dokonywanej w budynkach lub w ich częściach, w rzeczywistości nie jest opłatą, lecz podatkiem, gdyż brak tutaj elementu odpłatności. Problem ten dotyczy również pozostałych opłat lokalnych. Nie zmienia to jednak faktu, że co do zasady tylko opłaty (a nie podatki) mają charakter odpłatny.

        Nieco żartobliwie można więc powiedzieć, że odróżnianie odmiennych instytucji prawnych (w tym przypadku podatków i opłat) może przyczynić się również do uniknięcia (uzasadnionych lub nie) rozczarowań w konfrontacji obywatela ze sferą życia publicznego.