Wstąpienie w stosunek najmu po śmierci najemcy (art. 691 kodeksu cywilnego)
W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu zgodnie z art. 691 § 1 kodeksu cywilnego wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Osoby wymienione powyżej wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.
Jak wynika z przytoczonego wyżej przepisu wstąpienie w stosunek najmu następuje automatycznie z mocy prawa. Nie ma zatem konieczności ani potrzeby zawierania w takim przypadku umowy najmu. Przepis wymaga jednakże spełnienia dwóch przesłanek.
Pierwszą z nich jest określony stosunek prawny (w tym pokrewieństwa) łączący zmarłego najemcę z osobą wstępującą w jego miejsce. Drugą jest stałe zamieszkiwanie w lokalu w chwili śmierci najemcy. Przykładowo dzieci najemcy, które kiedyś z nim mieszkały w lokalu komunalnym, ale obecnie są już „na swoim”, nie będą mogły wstąpić w stosunek najmu po śmierci rodzica.
Innym osobom nie przysługuje prawo do wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy, nawet jeżeli w lokalu tym stale zamieszkiwały. Prawo to nie przysługuje na przykład wnukowi najemcy. Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z 21.05.2002 r. (sygn. III CZP 26/02) uznając, że sformułowanie „pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą" może odnosić się np. do konkubenta, a nie do innych krewnych, którzy nie zostali w przepisie wyszczególnieni.
Głos w tej sprawie zabrał także Trybunał Konstytucyjny uznając, że ograniczenie liczby osób, które mają prawo do sukcesji po zmarłym najemcy, jest racjonalne i uzasadnione interesem publicznym. Ponadto możliwość wstąpienia w stosunek najmu dotyczy także partnerów w związkach jednopłciowych, których sądy traktują w takich przypadkach tak samo jak innych konkubentów.
Konkubinat jest prawnie nieuregulowaną trwałą wspólnotą życiową mężczyzny i kobiety. Wynika z tego, że cechy charakterystyczne konkubinatu to: 1/ związek mężczyzny i kobiety, 2/ trwałość tego związku, 3/ pożycie jak w małżeństwie, 4/ brak zdarzenia prawnego regulującego ten związek. Zewnętrznym przejawem wymienionej trwałości i pożycia są: współżycie fizyczne, wspólne zamieszkiwanie i wspólne prowadzenie gospodarstwa domowego. (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 grudnia 1997 r. II CKN 485/97).
Osobą faktycznie pozostającą we wspólnym pożyciu z najemcą – w rozumieniu art. 691 § 1 k.c. – jest osoba połączona z najemcą więzią uczuciową, fizyczną i gospodarczą; także osoba tej samej płci (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 listopada 2012 r. III CZP 65/12).
Faktyczne wspólne pożycie, w rozumieniu art. 691 § 1 k.c., oznacza więź łączącą dwie osoby pozostające w takich relacjach jak małżonkowie. (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 2009 r. III CZP 99/09).
Stałe zamieszkiwanie z najemcą osoby mu bliskiej oznacza ześrodkowanie przez tę osobę całej swej działalności życiowej w lokalu najemcy, tak by zajmowany przez tę osobę lokal stanowił jej centrum życiowe. (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 lutego 2000 r. I CKN 40/99).
Czasowe – uzasadnione określonymi przyczynami – przebywanie poza miejscem stałego miejsca zamieszkania nie oznacza, by najemca przestał mieszkać w „swoim” lokalu, by zmienił miejsce zamieszkania. (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 2001 r. I CKN 1179/98).
Żądanie ustalenia wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego nie ulega przedawnieniu. (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 lutego 2002 r. I CKN 527/00)
W sprawach o istnienie, unieważnienie albo rozwiązanie umowy najmu lub dzierżawy, o wydanie albo odebranie przedmiotu najmu lub dzierżawy, wartość przedmiotu sporu stanowi przy umowach zawartych na czas oznaczony – suma czynszu za czas sporny, lecz nie więcej niż za rok; przy umowach zawartych na czas nie oznaczony – suma czynszu za okres trzech miesięcy (art. 23 kodeksu postępowania cywilnego).
Na podstawie art. 189 k.p.c. jeżeli powód wnosi powództwo o ustalenie przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, musi wykazać interes prawny jaki ma w tym żądaniu. Może nim być potrzeba usunięcia niepewności co do przysługującego powodowi prawa do wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy.
Zgodnie z art. 27 pkt 12 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych opłata od pozwu o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu jest stała i wynosi 200,00 zł.
Wstąpienie w stosunek najmu nie dotyczy tylko najmu lokalu komunalnego, ale każdego innego najmu - także gdy właścicielem jest osoba fizyczna lub prawna. Jednakże, na podstawie art. 691 § 1 k.c. nie można wstąpić w stosunek najmu lokalu socjalnego, o którym mowa w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2010 r. III CZP 51/10.
Powództwo o roszczenie ze stosunku najmu nieruchomości jakim jest powództwo o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu wytoczyć można przed sąd miejsca położenia nieruchomości (art. 37 kodeksu postępowania cywilnego) lub według właściwości ogólnej – przed sąd miejsca zamieszkania/siedziby pozwanego – właściciela danej nieruchomości (art. 31 kodeksu postępowania cywilnego).