Stan pandemii jak wiemy wprowadza wiele ograniczeń związanych z naszym bieżącym funkcjonowaniem co ma także bezpośrednie przełożenie na możliwość korzystania z niektórych uprawnień, ale z drugiej strony znacznego ograniczenia niektórych dziedzin życia.
Z uwagi na wprowadzenie przepisów na podstawie z art. 31t ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (t.j. Dz.U.2020.1842 ze zm.). przepis ten wprowadził w okresie do 30 czerwca 2202 r. ograniczenie w zakresie prawa wypowiadania umowy najmu lokalu z uwagi na stan epidemii.
Aktualnie w sprawie wypowiadania umów najmu zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U.2020.1740 ze zm.) oraz ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U.2020.611).
Zgodnie z art. 688 kodeksu cywilnego jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Szczegółowe regulacje dotyczące zasad wypowiadania umów najmu lokalu (podstawy prawne i czas wypowiedzenia) zawarte są także w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Czym innym jest jednak kwestia wypowiedzenia umowy najmu, a czym innym możliwość wykonania tytułu wykonawczego.
Prześledźmy najpierw kwestię tego co jest tytułem wykonawczym, a co tytułem egzekucyjnym.
W tym zakresie należy odnieść się do przepisów art. 776 i 777 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U.2020.1575 ze zm.). Co do zasady, tytułem wykonawczym jest tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności.
Zgodnie zatem z przepisami, tytułami egzekucyjnymi są m.in.:
- orzeczenie sądu prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu, jak również ugoda zawarta przed sądem,
- orzeczenie referendarza sądowego prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu,
- inne orzeczenia, ugody i akty, które z mocy ustawy podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej.
Tytułem wykonawczym może być zatem prawomocny wyrok lub postanowienie sądu z klauzulą wykonalności.
W sytuacji doprowadzenia w sądzie do uzyskania tytułu wykonawczego nakazującego opróżnienie lokalu (eksmisję) komornik może wszcząć postępowanie eksmisyjne.
Tutaj jednak z uwagi na stan epidemiczny pojawia się problem praktycznego skorzystania z możliwości wykonania eksmisji.
Zgodnie z art. 15zzu ustawy covidowej, w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19, nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego.
Wyłączenie stosowania tego ograniczenia zostaje wyłączone między innymi w przypadku orzeczeń wydanych na podstawie art. 11a ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie (Dz.U.2020.218 i 956).
Chodzi tutaj o sytuacje, gdy członek rodziny wspólnie zamieszkujący mieszkanie swoim zachowaniem polegającym na stosowaniu przemocy w rodzinie czyni „ szczególnie uciążliwym wspólne zamieszkiwanie” osoba dotknięta przemocą może domagać się orzeczenie eksmisji z wspólnie zajmowanego mieszkania i jego bezpośredniego otoczenia, lub zakazał zbliżania się do mieszkania i jego bezpośredniego otoczenia.
Poza wskazaną sytuacją możliwość eksmisji występuje jeszcze w:
- decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej;
- decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej;
- decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego;
- decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie Centralnego Portu Komunikacyjnego;
- decyzji o pozwoleniu na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych.
Jak więc z tego wynika generalnie do czasu odwołania stanu epidemicznego aktualnie ( poza wyjątkami wskazanymi powyżej) nie ma możliwości wykonywania eksmisji.
Obecnie trwają dyskusje na temat tego, czy faktycznie stan epidemii zostanie odwołany co najprawdopodobniej nastąpi w drugiej połowie czerwca br.
